O mundo dos investimentos é feito de siglas enigmáticas: LCI pra cá, RDB pra lá, taxa CDI e por aí vai. Entender o que elas significam é importante para quem quer começar a investir o seu dinheiro. Neste artigo, você vai entender o que é CRI e se faz sentido para o seu perfil de investidor.
O que significa CRI?
CRI é a sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários, um produto de investimento em renda fixa que representa a promessa de um pagamento futuro referente a imóveis.
Quando falamos em imóveis, logo vem à cabeça a imagem de prédios ou casas residenciais. Mas vale lembrar que o Certificado de Recebíveis imobiliários (CRIs) antecipa o crédito ao incorporador que também irá construir galpões logísticos, prédios comerciais ou escritórios, por exemplo.
CRI e CRA: o que são esses investimentos isentos de IR?
Quem emite CRI?
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras, diferente das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que são emitidas somente por instituições financeiras.
Vamos supor que uma construtora decide erguer um prédio, vende suas unidades e os compradores financiam seus apartamentos na planta. A empresa receberá o pagamento total ao longo de alguns anos, mas precisa de dinheiro agora para seguir com suas operações.
Assim, ela vai atrás de uma companhia securitizadora, que, de forma resumida, vai transformar essas vendas a prazo em títulos negociáveis no mercado.
Esses títulos – os CRIs – nada mais são do que pedaços da dívida que podem ser comprados por investidores.
Em outras palavras, o investidor que compra o CRI está ajudando a financiar o imóvel ao antecipar o valor que será recebido mais para frente, e vai receber juros em troca disso.
Isso vale para diversas situações no setor imobiliário, de financiamentos e construções a aluguéis de longo prazo.
CRI tem FGC?
Diferentemente de boa parte dos produtos em renda fixa, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são investimentos sem proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).
Basicamente, o FGC é uma espécie de "seguro" do investidor e protege o patrimônio de investidores em até R$ 250 mil caso a instituição financeira, na qual você comprou um título de dívida, venha a quebrar.
Como o CRI não é emitido por instituições financeiras, e sim por companhias securitizadoras, o investimento em CRI não é garantido pelo FGC.
É seguro investir em CRI?
Todo investimento possui seus riscos, alguns mais, outros menos. Investimentos em renda fixa têm um menor risco, como o CRI.
Lembrando que, caso a companhia securitizadora que emitiu o CRI passe por dificuldades financeiras, o fluxo de pagamento para os investidores não será afetado, já que os recebíveis estão separados do patrimônio da emissora.
Apesar de não contar com a garantia do FGC, é possível diminuir os riscos avaliando as características de cada título, por exemplo.
Caso o investidor considere que investir em CRI seja uma boa opção para o seu perfil de investidor, é sugerido consultar as agências de rating, também chamadas de agências de classificação de risco. São empresas especializadas que avaliam de forma independente o nível de risco de crédito dos emissores (instituições públicas e privadas) de honrar integralmente suas obrigações financeiras.
Entender a classificação de risco de um título que você pretende investir vai te trazer maior segurança em suas escolhas.
Agências de rating
Basicamente, o rating ou classificação de risco é uma nota de crédito que é dada, neste caso, a um título financeiro ou operação financeira para medir o risco de crédito.
As agências trabalham com classificações semelhantes. Em todos os casos, a classificação é feita do menor risco para o maior risco. Quanto melhor for o rating, maior segurança o investimento proporcionará ao investidor.
Veja aqui a classificação das três maiores agências de risco do mundo: Standard & Poor’s (S&P), Moody's e Fitch Ratings.
A CVM (Comissão de Valores Mobiliários), entidade que regula e fiscaliza o mercado financeiro, obriga que todas as ofertas públicas de investimento para o público em geral tenham ao menos um relatório de agência classificadora de risco.
O que é investimento em CRI?
O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é, portanto, uma aplicação em renda fixa ligada ao setor imobiliário. Uma importante característica, e que deve ser levada em consideração antes de investir em CRIs, é que os vencimentos costumam ser longos, na faixa de 3 a 5 anos – há casos em que podem levar mais de 10 anos.
Isso acontece porque os empreendimentos que dão origem aos títulos são de longo prazo (como a construção de um edifício), portanto, têm baixa liquidez.
Liquidez é a capacidade de um investimento se transformar em dinheiro. Ou seja, em quantos dias esse dinheiro vai ficar disponível na sua conta após o resgate. Isso quer dizer que quanto mais rápido for esse processo, mais liquidez seu investimento terá. Ela varia de investimento para investimento: pode ser diária, mensal ou só no vencimento, como é o caso do CRI.
Isto é: essa não é uma aplicação para quem busca rendimentos em curto prazo. Quem decidir resgatar seu dinheiro antecipadamente corre o risco de perder os rendimentos.
Portanto, é um tipo de investimento que requer um bom planejamento financeiro, já que você não poderá contar com ele para um momento de emergência, por exemplo.
Reserva de emergência: por que ela é importante e como criar a sua
Rentabilidade do CRI
Em termos de remuneração, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) seguem o padrão da maior parte dos investimentos de renda fixa, com uma relativa previsão de quanto o dinheiro irá render.
Os CRIs costumam seguir três modelos de remuneração:
Prefixada
O CRI prefixado tem uma remuneração previamente fixada. Faça chuva ou faça sol, você vai ganhar a rentabilidade combinada levando até o vencimento do título. É indicada para cenários em que a expectativa é de queda da taxa de juros. Exemplo: CRI 8% ao ano.
Pós-fixada
Aqui você só saberá quanto vai ganhar lá no fim do investimento, na hora do resgate. A rentabilidade é atrelada a um indexador de referência, como por exemplo o CDI – que rende algo próximo à taxa Selic. Não se sabe quanto vai ganhar, mas se sabe o que vai ganhar. É indicada para cenários em que a expectativa é de subida da taxa de juros. Exemplo: CRI 100% do CDI.
Híbrida (mista)
É uma mistura que combina características da prefixada e da pós-fixada. Exemplo: CRI IPCA + 5%. Isso significa que o título vai render inflação mais juros de 5% ao ano. Uma parte da rentabilidade é definida no momento da aplicação e a outra é atrelada a um índice econômico, como o IPCA, CDI ou IGP-M.
Imposto de Renda
Um dos principais atrativos dos CRIs é o fato de serem isentos de Imposto de Renda. Além disso, para pessoas físicas o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) é isento após 30 dias.
O IOF é cobrado quando o investidor resgata um título antes do prazo de 30 dias, por exemplo.
Mas isso não significa que você não precisa declará-los. Pelo contrário, é necessário informar saldos e rendimentos à Receita Federal, por meio da declaração anual de IR.
Como o mercado imobiliário é importante para a infraestrutura do país, os lucros desse ativo foram isentados de Imposto de Renda.
Já os impostos para pessoas jurídicas seguem uma tabela regressiva de IR, que varia entre 22,5% e 15% apenas sobre o rendimento do título. Clique aqui para ver a tabela completa.
Como declarar investimentos de renda fixa no Imposto de Renda?
O que é FII CRI?
FII é a sigla para Fundo de Investimento Imobiliário. Essa é uma categoria de investimento coletivo com rendimentos mensais isentos Imposto de Renda. Funciona assim: várias pessoas colocam seu capital em um mesmo fundo. Ele, por sua vez, é administrado por uma empresa especializada em gestão de fundos.
Importante: vale lembrar que mesmo o fundo imobiliário tendo em sua composição ativos de renda fixa, como os CRIs, o FII CRI é um investimento de renda variável, negociado em Bolsa de Valores. Por isso, é imprescindível, antes de investir, levar em conta seus objetivos e tolerância a distintos níveis de risco.
Dessa forma, o FII CRI é um fundo de investimento imobiliário que coloca grande parte do seu capital em recebíveis imobiliários, com o objetivo de balancear a carteira de investimentos. Ou seja: em vez de você investir diretamente em um CRI, o gestor do fundo distribuirá seu investimento entre vários CRIs de diferentes setores do mercado imobiliário.
Como investir em fundos imobiliários pelo Nubank?
Como investir em CRI?
Existem duas formas de investir em CRI:
- Direto na corretora: escolha do título individual diretamente na plataforma da instituição financeira na qual você investe, ou
- Pela Bolsa de Valores: fundos de investimentos que investem em CRI, como por exemplo o FII CRI mencionado acima.
Resumindo: CRIs valem a pena?
Como em quase tudo no mercado financeiro, a resposta é: depende. Ao tomar essa decisão, vale a pena lembrar dos principais pontos que caracterizam o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI):
Na tabela abaixo, você pode observar de forma resumida as principais características do investimento:
| Objetivo | Financiar o mercado imobiliário |
| Rentabilidade | Prefixada, pós-fixada e híbrida |
| FGC | Não tem |
| Emissor | Companhia Securitizadora |
| Tributação | Lucro isentos de IR para pessoas físicas |
| Prazo | Médio e longo prazos |
| Liquidez | Baixa (mercado secundário) |
| Resgate | no vencimento |
| Agência de crédito | obrigatória quando não for para investidor qualificado |
A baixa liquidez é o principal ponto de atenção: CRI não são aplicações indicadas para quem pode precisar desse dinheiro. Neste caso, vale mais a pena deixá-lo rendendo em um investimento de baixo risco e com liquidez diária ou imediata.
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