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O que são fundos imobiliários?

OS chamados FIIs têm regras específicas e costumam ser uma alternativa para quem quer investir em imóveis sem se tornar proprietário. Veja como funcionam.

Investir em imóveis é algo que pode ser feito de basicamente três  maneiras: comprando para revender depois da valorização da propriedade, colocando para alugar ou aplicando em fundos imobiliários. 

Investir em fundos imobiliários é a opção mais simples, dado que o investimento necessário para comprar um imóvel é alto e deve ser pensado para o longo prazo – o mercado imobiliário pode demorar anos para aquecer e valorizar o imóvel, por exemplo. Mas o que são fundos imobiliários? E como eles funcionam?

O que é fundo imobiliário?

Fundos imobiliários ou FIIs, sigla usada no mercado, funcionam como outros fundos de investimento: eles reúnem pessoas interessadas em investir e têm gestores responsáveis por controlar e gerenciar para onde  os valores irão. 

“Mas como funcionam fundos de investimento, mesmo?”

Fundos de investimento são uma modalidade de aplicação financeira coletiva – ou seja diversas pessoas podem investir em um mesmo fundo. Todos os valores aplicados em um fundo são administrados por uma gestora e investidos em outros produtos, que variam conforme o tipo do fundo e sua proposta. 

Ao aplicar em um fundo, o investidor dá à gestora o poder de reinvestir a quantia nos títulos e produtos mencionados, repassando os lucros e rentabilidade a todas as pessoas que aplicaram algum valor nele.

No caso de um fundo imobiliário, portanto, os ativos que fazem parte dele são empreendimentos imobiliários ou aplicações financeiras no mercado imobiliário. Neste sentido, existem dois grandes tipos: fundos de tijolo e fundos de papel.

  • Fundos de tijolo: investem em empreendimentos imobiliários físicos; já finalizados ou que ainda estão em construção. Prédios comerciais, shoppings centers e hospitais são alguns dos que entram como ativos; esses fundos investem na construção, aquisição ou dos empreendimentos;
  • Fundos de papel: tem como ativos títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário, como LCI, CRI, cotas de outros fundos imobiliários, entre outros; o rendimento desses fundos está vinculado, portanto, ao rendimento que esses papéis ou títulos apresentam. 

Como funciona o fundo imobiliário?

Os fundos imobiliários são controlados por uma gestora de fundos e contam com um gestor especializado, que acompanha diariamente o mercado e faz a gestão do patrimônio do fundo  e  dos ativos dentro dele. O gestor é quem faz as alocações e mudanças na composição da carteira do fundo. 

Os resultados do fundo, seja rentabilidade ou perda, são repassados de forma igual para os investidores, também chamados de cotistas. Todos os cotistas pagam um mesmo valor por uma cota de fundo e recebem a mesma rentabilidade por cada uma; quanto mais cotas forem compradas, portanto, maior tende a ser o lucro do investidor – ou o prejuízo, no caso de ele não ter um rendimento.

Quem investe em fundo imobiliário se torna proprietário de imóvel? 

Não. segundo a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que regulamenta a operação e administração dos FIIs: “ao investir em um FII, o investidor se torna cotista, ou seja, titular (“dono”) do FII na proporção de seu investimento.” 

É importante ressaltar que o investidor ou cotista “não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo”, e por isso também não respondem legalmente pelo imóvel. 

Vale dizer também que os fundos imobiliários são listados na bolsa de valores – por isso, o investimento é feito da mesma forma que se compram ações, através do home broker de uma corretora de investimentos.

Rendimento fundo imobiliário

Os lucros ou prejuízos do fundo imobiliário vêm do desempenho dos ativos onde o patrimônio é alocado, como acontece nos demais fundos de investimento.

O rendimento é uma das principais característica, além do risco, a ser considerada no momento de investir – afinal, é ele quem vai definir qual será o seu lucro. 

A regulamentação dos FIIs estabelece que os lucros devem ser distribuídos, obrigatoriamente, no mínimo cada seis meses. A maioria dos fundos, entretanto, faz essa distribuição mensalmente, mas isso varia conforme a política de investimento do fundo. 

Vale dizer que os rendimentos de fundos imobiliários, para investidor pessoa física, podem ser isentos de Imposto de Renda quando:

  • O cotistas tiver menos de 10% das cotas do fundo;
  • O fundo tiver no mínimo 50 cotistas;
  • E as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente na bolsa de valores.

Entenda como funcionam os fundos de investimentos.

Este conteúdo faz parte da missão do Nubank de devolver às pessoas o controle sobre a sua vida financeira. Ainda não conhece o Nubank? Saiba mais sobre nossos produtos e a nossa história aqui.

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