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Fundos imobiliários: o que são e como investir

Os chamados FIIs têm regras específicas e costumam ser uma alternativa para quem quer investir em imóveis sem se tornar proprietário. Veja como funcionam.



Investir em imóveis é algo que pode ser feito de basicamente três maneiras: comprando para revender depois da valorização da propriedade, colocando para alugar ou aplicando em fundos imobiliários. 

Investir em fundos imobiliários é a opção mais simples, dado que o investimento necessário para comprar um imóvel é alto e deve ser pensado para o longo prazo – o mercado imobiliário pode demorar anos para aquecer e valorizar o imóvel, por exemplo. Mas o que são fundos imobiliários? E como eles funcionam?

O que é um fundo imobiliário?

Fundos imobiliários ou FIIs, sigla usada no mercado, funcionam como outros fundos de investimento: eles reúnem pessoas interessadas em investir e têm gestores responsáveis por controlar e gerenciar onde o dinheiro será aplicado. 

Como funcionam fundos de investimento?

Fundos de investimento são uma modalidade de aplicação financeira coletiva – ou seja: diversas pessoas podem investir em um mesmo fundo. Todos os valores aplicados em um fundo são administrados por uma gestora e investidos em outros produtos financeiros, que variam conforme o tipo do fundo e sua proposta. 

Ao aplicar em um fundo, o investidor dá à gestora o poder de reinvestir o seu próprio dinheiro, repassando os lucros e rentabilidade a todas as pessoas que aplicaram algum valor nele.

No caso de um fundo imobiliário, portanto, os ativos que fazem parte dele são empreendimentos imobiliários ou aplicações financeiras ligadas ao mercado imobiliário, Existem duas principais categorias de FIIs fundos de tijolo e fundos de papel, sobre os quais falaremos adiante.

Como funciona um fundo imobiliário?

Os fundos imobiliários são controlados por uma gestora de fundos e contam com um gestor especializado, que junto com uma equipe acompanha diariamente o mercado e faz a administração  do patrimônio do fundo e dos ativos dentro dele. 

Assim, o gestor é quem faz as alocações e mudanças na composição da carteira do fundo. 

Os resultados do fundo, seja rentabilidade ou perda, são repassados de forma igual para os investidores, também chamados de cotistas. Todos os cotistas pagam um mesmo valor por uma cota de fundo e recebem a mesma rentabilidade por cada uma; quanto mais cotas forem compradas, portanto, maior tende a ser o lucro do investidor – ou o prejuízo, no caso dele não ter um rendimento.

Quem investe em fundo imobiliário se torna proprietário de imóvel? 

Não. Segundo a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que regulamenta a operação e administração dos FIIs: “ao investir em um FII, o investidor se torna cotista, ou seja, titular (“dono”) do FII na proporção de seu investimento.” 

É importante ressaltar que o investidor ou cotista “não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo”, e por isso também não respondem legalmente pelo imóvel. 

Vale dizer também que os fundos imobiliários são listados na Bolsa de Valores – por isso, o investimento é feito da mesma forma que se compram ações, por meio  de uma corretora de investimentos.

Tipos de fundos imobiliários

Existem dois tipos principais de fundos imobiliários: os de tijolo e os de papel. Mas, além destes, também podem ser considerados tipos de fundos imobiliários os FoFs (fundo de fundos) e os híbridos. Abaixo, entenda mais sobre eles.

Fundos de tijolo

Os fundos de tijolo são aqueles que investem em empreendimentos imobiliários físicos, sejam os que já estão finalizados ou que ainda estão em construção. 

Prédios comerciais, shoppings centers e hospitais são alguns dos que entram como ativos; esses fundos investem na construção ou aquisição dos empreendimentos.

Fundos de papel

Os fundos de papel investem em  títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário, como Letras de Créditos Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), cotas de outros fundos imobiliários, entre outros. 

O rendimento desses fundos está vinculado, portanto, ao rendimento que esses papéis ou títulos apresentam.

Fundos de fundos (FoFs)

São fundos que investem em outros fundos. Ou seja: investimentos em cotas de outros Fundos Imobiliários. Eles reúnem recursos de um conjunto de investidores que tem como objetivo obter lucro com a compra e venda de outros fundos.

Fundos híbridos

Aqui, o gestor pode mesclar diferentes tipos de investimentos. Isso significa que, em uma mesma carteira, ele consegue investir em papéis imobiliários (como LCIs, CRIs, entre outros), cotas de outros fundos e diretamente em imóveis.

Rendimento de um fundo imobiliário

É possível saber quanto rende um fundo imobiliário de duas formas: valorização das cotas e distribuição de rendimentos. Veja os detalhes: 

Valorização das cotas

Os investidores podem vender suas cotas para outros investidores. O preço unitário da cota de um fundo pode se valorizar com o tempo, seja influenciado pelo mercado ou por aumento do valor patrimonial do fundo. Mas, por ser um investimento de renda variável, existe o risco de desvalorização das cotas e prejuízo. 

Distribuição dos lucros do fundo

A maioria dos fundos imobiliários possui uma renda mensal que normalmente vem do aluguel de imóveis. Por isso, os FIIs distribuem esse lucro líquido para seus cotistas, de maneira proporcional à quantidade de cotas de cada um. 

A regulamentação dos FIIs estabelece que os lucros devem ser distribuídos, obrigatoriamente, no mínimo a cada seis meses. A maioria dos fundos, entretanto, faz essa distribuição mensalmente, mas isso varia conforme a política de investimento do fundo. 

Vale dizer que os rendimentos de fundos imobiliários, para investidor pessoa física, podem ser isentos de Imposto de Renda quando:

  • O cotista tiver menos de 10% das cotas do fundo;
  • O fundo tiver no mínimo 50 cotistas;
  • E as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente na Bolsa de Valores.

Vantagens dos fundos imobiliários

Algumas vantagens dos fundos imobiliários podem te ajudar a decidir se eles valem a pena, mas não esqueça de verificar se eles estão de acordo com seu perfil de investidor, bem como com seus objetivos e seu planejamento financeiro pessoal:

  • Ao investir em FIIs, você não precisa se preocupar com a administração dos imóveis, como cobrança, contratos, impostos, entre outros;
  • Você pode ser ”sócio” de empreendimentos onde os inquilinos são grandes empresas, o que gera maior segurança no investimento;
  • Praticidade: os fundos são administrados por um gestor que é responsável pela sua manutenção;
  • Rende mais do que a poupança;
  • Os pagamentos das cotas (dividendos) que você investiu são mensais na maioria dos casos;
  • São isentos de imposto de renda para pessoas físicas, mas existem algumas condições: você tem que ter menos de 10% das cotas do fundo escolhido, e o mesmo deve ter no mínimo 50 cotistas;
  • Você pode comprar cotas/ações de diferentes fundos. Não precisa concentrar todo seu investimento em um só – facilitando a diversificação;
  • Você pode começar a investir, por exemplo, com R$ 100;
  • O lucro pode ser reinvestido comprando outras cotas de fundos imobiliários, multiplicando seu dinheiro.

Entenda como funcionam os fundos de investimento



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