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Fundos imobiliários no Nubank: entenda como funciona

Os FIIs são investimentos que permitem entrar no mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel físico. Clientes podem investir diretamente pelo aplicativo Nu, começando com pouco dinheiro.



O Nubank nasceu para acabar com a complexidade do sistema financeiro e devolver às pessoas o controle sobre o seu dinheiro. Uma das maneiras de fazer isso é com um aplicativo cada vez mais completo, com opções de produtos fáceis de usar e que atendam às necessidades dos nossos clientes. Agora, damos mais um passo nessa missão ao incluir investimentos em fundos imobiliários direto pelo aplicativo do Nubank.

Os fundos imobiliários, também conhecidos pela sigla FIIs, são uma opção para quem quer investir no mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel físico. Dá para comprar cotas, que são pedacinhos de vários imóveis, começando com valores bem acessíveis. 

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Os FIIs também geram renda passiva. Isso significa que todas as pessoas que compram as cotas de um FII recebem uma parte do lucro dos seus pedacinhos, direto na conta. A maioria dos FIIs paga esse rendimento mensalmente. 

Em outras palavras, é como se eles pagassem “aluguéis” proporcionais aos pedacinhos que você adquiriu, e que são isentos de Imposto de Renda.

Os clientes do Nubank agora poderão investir de um jeito simples em fundos imobiliários. Por enquanto, a nova opção de investimento está em fase de testes e disponível para um grupo de clientes. Mas, aos poucos, vamos liberar essa opção para cada vez mais pessoas.

Confira, abaixo, mais detalhes sobre o investimento em fundos imobiliários no Nubank.

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários, que também são chamados de FIIs, funcionam de forma parecida com outros fundos de investimento. A diferença é que eles são focados exclusivamente no setor de imóveis.

Investir em fundos imobiliários significa comprar pedacinhos de um FII. Esses pedacinhos são chamados de cotas. Ao comprar cotas de FIIs, você se torna “dona” ou “dono” de parte de todos os imóveis que fazem parte do fundo, recebendo os aluguéis como lucro.

É por isso que os fundos imobiliários costumam ser uma boa opção para quem quer viver de renda sem ter um imóvel físico. 

Como funciona um fundo imobiliário

Os fundos imobiliários também são um tipo de aplicação financeira coletiva. Em outras palavras, diversas pessoas podem investir em um mesmo fundo. Além disso, os FIIs têm um gestor. Ele é quem decide onde o dinheiro dos investidores será aplicado.

O gestor ou gestora analisa diariamente o mercado financeiro, o setor imobiliário, as regiões e os imóveis em que pretende aplicar para decidir onde o patrimônio do fundo será alocado. Essa pessoa também é responsável pelas mudanças na estratégia do fundo, além de tomar medidas administrativas e de manutenção dos imóveis.

O mais comum é que o gestor use o dinheiro investimento no fundo imobiliário para construir ou comprar imóveis, que depois são locados ou arrendados, e para aplicar em títulos ligados ao setor imobiliário, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e o Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRI).

Os ganhos dessas operações são divididos entre os investidores, também chamados de cotistas, de maneira proporcional. Ou seja, quanto mais dinheiro você tem investido em um FII, maior tende a ser o seu lucro. A maioria dos fundos distribui essa renda mensalmente. Ela cai direto na conta da corretora e é isenta de Imposto de Renda.

Quais os tipos de fundos imobiliários?

Fundos imobiliários de tijolo

Esses são os fundos que investem em imóveis físicos. Eles também são os que costumam ganhar com aluguéis. Aqui as operações envolvem aquisição, construção ou aluguéis de imóveis comerciais.

Em geral, quem aplica nos fundos de tijolos são pessoas físicas ou empresas interessadas em receber a renda mensal do aluguel que é dividida entre os cotistas. Veja alguns exemplos de imóveis em que os fundos de tijolo aplicam o dinheiro:

  • Hospitais;
  • Universidades;
  • Escritórios corporativos;
  • Galpões logísticos;
  • Shopping centers;
  • Agências bancárias;
  • Residencial;
  • Hotéis;
  • Supermercados.

Fundos imobiliários de papel

Fundos imobiliários de papel, também chamados de fundos de recebíveis, investem em títulos financeiros ligados ao mercado imobiliário, no lugar dos imóveis em si. Esses títulos são LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), títulos de recebíveis imobiliários, cotas de outros fundos imobiliários etc. 

Portanto, o lucro do fundo retorna da venda desses títulos ou de juros e dividendos

Fundos híbridos

Essa categoria mescla, em um mesmo fundo, tanto papéis do segmento imobiliário (outros fundos imobiliários, LCIs, CRIs, entre outros) quanto investimentos em imóveis diretamente.

Fundos de fundos (FOFs)

FOFs são fundos que investem em outros fundos. Ou seja, investimentos em cotas de outros fundos imobiliários. Podem ser uma opção para quem deseja montar uma carteira de FIIs e não tem tanto capital para investir em fundos imobiliários mais caros.

Leia também: como funcionam os fundos imobiliários

Quais as formas de remuneração de um fundo imobiliário?

  • Valorização das cotas. Os investidores podem lucrar vendendo suas cotas de fundos imobiliários para outros investidores. O preço unitário da cota de um fundo pode se valorizar com o tempo, seja influenciado pelo mercado ou por aumento do valor patrimonial do fundo. Ou seja, se uma pessoa comprou uma cota a R$ 100 e a vendeu a R$ 150, ela lucrou R$ 50. Importante dizer que, ao investir em FIIs, também existe o risco de perda de capital caso a cota se desvalorize. Ou seja, seguindo o exemplo acima, caso o preço da cota que você comprou por R$ 100 tivesse caído para R$ 90, você teria um prejuízo de R$ 10 caso precisasse vender. 
  • Distribuição dos lucros (aluguel). A maioria dos fundos imobiliários tem uma renda mensal que normalmente vem do aluguel de imóveis. Como resultado, os FIIs distribuem o lucro líquido para seus cotistas, proporcional à quantidade de cotas de cada um.
  • Dissolução do fundo: é a alternativa mais rara. Acontece quando os imóveis são vendidos, e os valores são repassados proporcionalmente aos cotistas.

Importante: Normalmente, os lucros dos aluguéis dos fundos imobiliários são distribuídos mensalmente. Porém, podem haver pagamentos a cada seis meses. É importante conferir essa informação antes de investir, pois a política de recorrência da distribuição varia conforme o fundo.

Quais as vantagens de investir em fundos imobiliários no Nubank?

Algumas vantagens dos fundos imobiliários podem te ajudar a decidir se eles valem a pena, mas não esqueça de verificar se eles estão de acordo com seu perfil de investidor, bem como com seus objetivos e seu planejamento financeiro pessoal.

Confira as principais vantagens de investir em FIIs no Nubank: 

  • Praticidade: ao investir em FIIs, você não precisa se preocupar com a administração dos imóveis, como cobrança, contratos, impostos, entre outros. O tempo e a burocracia para investir no fundo também são menores;
  • Diversificação: você pode comprar cotas de diferentes fundos. Assim, também não precisa concentrar todo seu capital em um só investimento;
  • Segurança: você pode ser ”sócio” ou “sócia” de empreendimentos onde os inquilinos são grandes empresas. Isso gera maior segurança para o seu investimento;
  • Valor mínimo: dá para começar a investir em FIIs com pouco dinheiro. Comprar um imóvel para investimento, por outro lado, demanda muito mais capital;
  • Investir em grandes empreendimentos: com os FIIs, você pode ter acesso a imóveis de alto padrão, em bairros importantes das principais capitais do país. Entre eles estão hospitais, universidades, shoppings famosos e hotéis, por exemplo.

Diversificação dos investimentos

No mundo dos investimentos, a diversificação é uma das principais ferramentas para reduzir os riscos e aumentar o potencial de rentabilidade no longo prazo. Diversificar nada mais é do que distribuir o dinheiro por diferentes tipos de aplicações financeiras.

Quando você investe em FIIs, é possível investir em vários tipos de empreendimentos, como por exemplo shoppings, prédios comerciais, galpões logísticos ou ativos relacionados, como CRIs e LCIs. Isso traz diversificação para o seu dinheiro, ajudando a reduzir os riscos.

Para entender como isso funciona na prática, veja o exemplo a seguir. Imagine um fundo imobiliário que é focado em empreendimentos hoteleiros. Se algo acontecer no mercado que diminua a frequência de viagens (como aconteceu durante o auge da pandemia do Covid-19, por exemplo), é provável que esse fundo desvalorize, pelo menos a curto e médio prazo. Isso acontece porque o mercado vai prever menos reservas em hotéis e, portanto, maior o risco.

Uma pessoa que investiu todo o seu dinheiro neste fundo imobiliário vai sofrer a perda sobre todo o seu capital. Outra pessoa que diversificou, ou seja, aplicou uma parte neste FII e distribuiu o restante em outros tipos de investimentos, vai sofrer perdas apenas nesta parte, enquanto as demais aplicações tendem a segurar a rentabilidade.

Fundos imobiliários são investimentos de risco?

Os fundos imobiliários são investimentos de renda variável. Essa categoria, como o próprio nome diz, não tem retorno previsível e nem rentabilidade garantida, pois o preço dos investimentos e o rendimento podem mudar em questões de horas. Por isso, os FIIs têm sim alguns riscos.

Em contrapartida, esse tipo de investimento costuma ser uma porta de entrada para as aplicações na Bolsa de Valores em função das características que ele reúne. Além da possibilidade de receber uma renda mensal e da diversificação, os fundos imobiliários trazem praticidade. 

Isso porque ao investir em FIIs, você não precisa se preocupar com a administração dos imóveis, como cobrança, contratos, impostos, entre outros. O tempo e a burocracia para investir no fundo também são menores.

Antes de investir em FIIs, procure se informar sobre as políticas do fundo, seu tipo e riscos para se assegurar que ele está dentro do seu perfil de investidor, e que você tomou uma possível decisão de investimento fundamentada. 

Além disso, se atente que rentabilidade passada não significa garantia de desempenho futuro do fundo, por ter uma natureza de renda variável. 

Reserva de emergência antes de tudo

O ideal é aplicar nesse tipo de ativo depois da construção de uma reserva de emergência – que é o dinheiro que será guardado para imprevistos financeiros. A reserva deve ficar em aplicações consideradas mais seguras e com alta liquidez (facilidade para sacar o dinheiro a qualquer momento).

Para quem está começando, investir aos poucos e ir se familiarizando é o melhor caminho. Também é essencial conhecer seu perfil de investidor, um teste que as corretoras e instituições financeiras fazem para indicar os melhores investimentos para cada pessoa.

O perfil ajuda as pessoas a colocarem o seu dinheiro nos investimentos que mais fazem sentido aos seus objetivos financeiros. A partir da definição dele, você entende quais riscos está disposto a correr em seus investimentos.

Como investir em fundos imobiliários pelo Nubank?

Todas as etapas para investir em fundos imobiliários pelo app do Nubank trazem informações claras e descomplicadas. Além disso, o processo é simples e seguro. Confira o passo a passo.

  • Entre no seu aplicativo e role a tela até a categoria “Investimentos”;
  • Você será direcionado ao teste de perfil de investidor (caso ainda não tenha preenchido o questionário). Clique em “continuar” e responda às perguntas das próximas telas;
  • Ao chegar no resultado, clique em “Começar a investir”;
  • Na próxima tela, clique em “Bolsa de Valores”. Nesta etapa, crie a sua conta na NuInvest, a plataforma de investimentos do Nubank, caso ainda não tenha uma;
  • O botão “Fundos Imobiliários” será o primeiro da aba “Bolsa de Valores”. Escolha o ativo em que vai investir e clique;
  • A tela seguinte apresenta o FII que foi selecionado já com as informações importantes, como o preço da cota, o tipo de fundo e o setor em que ele atua;
  • Clique em “Comprar” e, em seguida, digite o valor que pretende investir;
  • Confira todas as informações e clique em “Comprar” para finalizar o investimento;
  • Coloque sua senha de 4 dígitos. Assinatura Eletrônica.

Sua ordem de compra será enviada para a B3, a Bolsa de Valores brasileira. Em poucos segundos você será informado se o investimento foi concluído ou se algum imprevisto aconteceu. 

​​Quais as taxas e impostos para investir em fundos imobiliários no Nubank?

O Nubank não cobra taxa de corretagem para investir em fundos imobiliários e outros investimentos de renda variável, como ações, BDRs e ETFs.

A corretagem nada mais é que uma taxa que as corretoras cobram para intermediar os investimentos que você faz na Bolsa de Valores. Essa taxa não tem um valor fixo e varia de instituição para instituição.

No investimento em fundos imobiliários também é cobrado o emolumento. Essa é uma taxa cobrada pela B3 cujo valor é calculado de acordo com o volume negociado. 

Importante: você sempre vai poder conferir todas as informações sobre essas tarifas antes de concluir o seu investimento no Nubank. 

Imposto de Renda

Para o investidor pessoa física, os rendimentos de fundos imobiliários, ou seja, os “aluguéis” pagos mensalmente para investidor pessoa física, podem ser isentos de Imposto de Renda quando:

  • O cotista tiver menos de 10% das cotas do fundo;
  • O fundo tiver no mínimo 50 cotistas;
  • E as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente na Bolsa de Valores.

Importante destacar que entre FIIs negociados na B3 é raro essas condições não serem cumpridas. E por isso o Imposto de Renda sobre os “aluguéis” é cobrado apenas em alguns poucos casos, considerados exceções.

Já o lucro obtido na compra e venda de cotas é sempre tributado em 20%. No caso dos FIIs, não existe isenção de IR sobre negociações menores que R$ 20 mil como acontece com as ações.

Em outras palavras, sempre que você tiver lucro com a venda de cotas de um fundo imobiliário vai precisar pagar 20% de imposto sobre o ganho de capital (lucro da operação).

O IR é cobrado sempre sobre os lucros da operação e não sobre o valor principal. 

Tributação FIIs: como declarar fundos imobiliários no IR?

Leia também:

Ações, BDRs e ETFs no Nubank: como funcionam?

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