Quem tem aluguel para pagar levou um susto nos últimos dois anos. É que o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) superou, e muito, a inflação do país e fez o reajuste de aluguel ultrapassar os 23%, em 2020, e os 17%, em 2021.
Embora não seja o único indicador que atualiza os valores dos aluguéis, o IGP-M é o mais usado pelo mercado imobiliário. Além dele, também há contratos reajustados pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), indicador que mede a inflação oficial do país. Agora, há uma nova opção: o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais).
Entenda, abaixo, as diferenças entre o novo indicador e o IGP-M, e saiba como essa sopa de letrinhas afeta o valor do seu boleto de aluguel.
Por que o IGP-M é usado no reajuste de aluguel?
A Lei do Inquilinato não determina nenhum indicador específico de reajuste de aluguel. O IGP-M é o mais usado por uma simples convenção de mercado. Mas ele não nasceu com este objetivo. Ele foi criado nos anos 40 para medir a variação de preços de uma cesta de produtos e serviços imensa – muitos dos quais são ligados ao mercado externo, como a soja, por exemplo.
Na prática, esse índice é uma média de três outros indicadores calculados pela FGV (Fundação Getulio Vargas), e cada um deles tem um peso diferente nesta conta. Veja:
- IPA- Índice de Preços ao Produtor Amplo: mede a variação de preços percebida pelos produtores e tem 60% de peso no IGP-M;
- IPC - Índice de Preços ao Consumidor: mede a variação de preços que afeta o consumidor final e tem 30% de peso;
- INCC - Índice Nacional de Custo da Construção: mede os custos para a construção civil, dos materiais à mão de obra, e tem 10% de peso no IGP-M.
"Ele [O IGP-M] tem uma centena de itens mensurados, de sapato a conta de telefone, até preços no atacado, que são matérias-primas industriais e agrícolas. Como todo índice, ele tem pesos e ponderações para esses itens e, entre os maiores, estão a soja e o minério de ferro", explica Paulo Picchetti, coordenador do IPC Brasil, do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da FGV.
Hiperinflação dos anos 80 pesou na escolha
Em outras palavras, o índice conhecido como a "inflação do aluguel" não tem muito a ver com o aluguel. E por que ele virou uma convenção, então? Por causa da hiperinflação dos anos 80.
Em um período muito instável, como foram os anos da década de 80, o mercado precisa atrelar seus investimentos a ativos e indicadores menos voláteis. O dólar sempre foi considerado esse ativo de proteção. Como a lei não permite que os contratos sejam reajustados por moedas estrangeiras, o mercado imobiliário escolheu o IGP-M porque, de uma maneira ou de outra, ele está ligado ao mercado externo e ao câmbio.
Nova convenção, novos problemas
"Isso resolveu um problema, mas criou outro, porque foi tendo distorções ao longo do tempo. O IGP-M se elevou muito, como também teve momentos em que ele chegou a ficar negativo. Ou seja, é uma distorção grande", afirma Picchetti.
Com o tempo, esse índice geral foi se descolando da realidade cotidiana das pessoas. Entre 2020 e 2021, os primeiros dois anos de pandemia, esse descolamento ficou ainda mais evidente. Veja a relação do IGP-M com a inflação geral, medida pelo IPCA, nos últimos anos:
| Ano | IPCA (%) | IGP-M (%) |
|---|---|---|
| 2011 | 6,50 | 5,1 |
| 2012 | 5,84 | 7,82 |
| 2013 | 5,91 | 5,51 |
| 2014 | 6,41 | 3,69 |
| 2015 | 10,67 | 10,54 |
| 2016 | 6,29 | 7,17 |
| 2017 | 2,95 | -0,52 |
| 2018 | 3,75 | 7,54 |
| 2019 | 4,31 | 7,30 |
| 2020 | 4,52 | 23,14 |
| 2021 | 10,06 | 17,78 |
"O IGP-M foi historicamente adotado para ajustar contratos de aluguel residencial e comercial, mas por que as pessoas teriam de pagar mais pelo aluguel por causa da soja?", questiona Picchetti. Foi para corrigir isso que a FGV criou o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais).
O que é o IVAR?
Segundo o especialista, o IVAR veio para medir aquilo que o IGP-M não estava medindo: os aluguéis, de fato. Para medir essa variação, a FGV mensura os valores cobrados em contratos residenciais de quatro cidades do país: Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo.
Grande parte dos índices informais do mercado mede a variação dos aluguéis com base nos valores anunciados em plataformas de locação. O IVAR considera os valores que, de fato, estão nos contratos. E isso faz diferença, porque nem sempre os valores anunciados são os valores contratados. Há muita negociação no meio do caminho, principalmente em períodos em que o mercado imobiliário está mais lento.
Outra diferença é que o IVAR não considera contratos de aluguel comercial, apenas residencial. O mercado de aluguel comercial está muito concentrado em carteiras de grandes investidores institucionais e, portanto, não é uma informação fácil de ser medida e acompanhada.
Esse índice reflete a realidade dos aluguéis do país?
Nenhum indicador de mercado consegue levantar dados de todas as cidades do país. O próprio IPCA, do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), levanta os preços em 16 capitais para compor a inflação oficial do país.
"Apesar de os mercados regionais terem as suas especificidades, a tendência geral do mercado depende das condições econômicas do país como um todo. No caso dos aluguéis, eles dependem do mercado de trabalho, do índice de desemprego, da renda disponível, da taxa de juros. Tudo isso afeta a condição das pessoas de pagarem seus compromissos. Pode ser que uma cidade tenha um comportamento diferente da média dessas quatro capitais, mas a tendência do IVAR vai ser mais próxima da realidade do que a do IGP-M", explica Paulo Picchetti.
Apesar disso, o especialista da FGV reforça a importância de aumentar o número de cidades na formação do novo índice para aumentar a abrangência da medição.
E o IPCA? Como ele funciona nos contratos de aluguel?
Não é comum que o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) seja o índice de reajuste de aluguel, mas é possível. Esse índice é considerado a inflação oficial do país e, como o próprio nome diz, ele é um indicador "amplo".
Ou seja, ele mede uma cesta de produtos e serviços de nove diferentes setores, consumidos por pessoas com renda de até 40 salários mínimos.
Essa é a principal diferença entre ele e o IGP-M. Enquanto que no IGP-M há medição de preços para os produtores e para a indústria, o IPCA só mede a variação dos preços de produtos e serviços consumidos pelas pessoas físicas. Em outras palavras, ele reflete a realidade dos preços pagos pelas pessoas, de uma forma geral.
Da mesma forma como ocorre com qualquer índice, nos contratos com IPCA o reajuste de aluguel acompanha o índice de inflação anualmente. Se ele sobe 10%, o seu aluguel é reajustado nesse mesmo percentual.
Qual índice de reajuste de aluguel é melhor?
O IVAR foi lançado em janeiro de 2022, mas a FGV mensurou que, em 2021, esse índice variou negativamente em 0,61%. Enquanto o IGP-M subiu 17,74%. Quem olha esses números, acha que o novo indicador vale mais a pena. Mas este não é o caminho para a resposta.
O novo indicador pode ser considerado "melhor" para os contratos de aluguel porque ele mede de fato o que se propõe a medir, os aluguéis. Enquanto o IGP-M, como você viu, é um índice de preços geral. Ou seja, o IVAR não é melhor porque variou menos que o IGP-M, mas porque mede o objeto a ser reajustado.
"O IGP-M oscila mais porque tem na composição as commodities e o dólar, então estamos numa fase em que todos esses componentes do índice estão em alta. O IVAR acaba sendo mais realista porque ele de fato é um índice dos preços praticados no mercado em contratos de aluguel. Acho que, no longo prazo, ele tende a ser mais utilizado para precificar esses reajustes", afirma Ângela Tosatto, educadora financeira e analista do Nubank.
Além disso, não é porque o novo índice variou negativamente em 2021 que ele vai ficar sempre abaixo da inflação oficial ou do IGP-M.
"O mercado imobiliário funciona com ciclos, assim como outros mercados. Pode ser que o IVAR fique acima do IPCA ou do próprio IGP-M, se assim for a situação do mercado", esclarece Paulo Picchetti, da FGV.
E isso já está acontecendo. Em fevereiro de 2022, o IVAR apresentou alta de 2,92%. Já o IGP-M variou menos, em 1,83%. Apesar de ter criado o IVAR agora, a FGV calculou o índice de meses anteriores. Com isso, a série histórica do novo índice começa em janeiro de 2019.
Posso trocar o índice de reajuste do meu contrato?
Pode. Segundo o artigo 18 da Lei do Inquilinato, é possível inserir ou modificar a cláusula de reajuste, desde que essa mudança seja feita em comum acordo entre o inquilino e o dono do imóvel.
Em outras palavras, se no seu contrato o indicador de reajuste é o IGP-M, por exemplo, você pode pedir a troca por outro índice, como o IVAR. Contudo, o dono do imóvel não é obrigado a aceitar. A troca precisa ser acordada entre todos.
Essa mudança pode ocorrer em qualquer momento do contrato. Ou seja, você não precisa esperar o ano do contrato virar para pedir a negociação. Neste caso, o que vale é que a mudança seja em comum acordo.
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