Na vida em condomínio, a relação entre proprietários de imóveis e inquilinos pode azedar sem que eles precisem ser vizinhos. É que, no dia a dia, aquela multa que não foi paga, taxas atrasadas, a reclamação de música alta, cachorro latindo ou cano estourado podem fazer os dois lados perder tempo e dinheiro. E é para evitar isso que existe a Lei do Inquilinato.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) foi criada para regular a relação entre a pessoa dona do imóvel e a locatária. Ela determina as regras que regem os contratos de aluguéis em todo o País, e estabelece direitos e deveres dos proprietários e de quem aluga. Tudo isso para prevenir conflitos nessa relação.
A seguir, entenda as principais regras definidas pela Lei do Inquilinato e o que fazer em situações comuns na vida em condomínio.
Como funciona a Lei do Inquilinato e para quais imóveis ela é aplicada?
A Lei do Inquilinato funciona como uma garantia para os envolvidos em um contrato de locação para, assim, evitar qualquer abuso dos dois lados.
Ela pode ser aplicada para contratos de aluguel de diferentes tipos de imóveis, mas não vale para alguns contratos que são regidos pelo Código Civil e outras leis específicas como:
- Imóveis de propriedade da União, dos Estados e Municípios;
- Estabelecimentos de vagas autônomas de garagem ou para estacionamentos;
- Espaços destinados à publicidade, como painéis e outdoors;
- Apart-hotéis, hotéis-residência e estabelecimentos parecidos que prestam serviços regulares aos usuários.
Todos os demais imóveis, se alugados, precisam seguir as regras da Lei do Inquilinato.
Quais são os direitos e deveres dos inquilinos e proprietários?
A Lei do Inquilinato é longa, tem 90 artigos, e pode ser difícil de entender todas as regras. Por isso, resumimos a seguir os principais pontos sobre os direitos e deveres dos inquilinos e proprietários de imóveis.
Condições do imóvel e uso dele
Muito se fala sobre as condições do imóvel quando um inquilino sai dele, mas a Lei do Inquilinato também define regras sobre as condições do espaço no início de um contrato de aluguel. O imóvel deve estar em condições adequadas de uso – se não tiver, o inquilino pode pedir reparos antes de se mudar.
Durante a locação, o inquilino pode utilizar o imóvel do jeito que ele quiser dentro do que está previsto no contrato. Mas sabe aquele quartinho que está sobrando e que você, inquilino, está pensando em alugar? Isso se chama sublocação e ela não pode ser feita sem a autorização do proprietário devidamente registrada em contrato.
Também não é possível mudar a finalidade da locação. Em outras palavras, se você alugou para morar, mas, no meio do caminho, decidiu utilizar o espaço para abrigar um negócio, a Lei do Inquilinato proíbe essa mudança de fim.
No encerramento do contrato, o proprietário tem o direito de receber o imóvel em boas condições. Mas aqui tem um ponto que pouca gente sabe: a Lei não obriga o inquilino a fazer todos os reparos do imóvel antes de entregar ao proprietário. O artigo 23 diz que o locatário é obrigado a “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
Mas o que são “deteriorações decorrentes do uso normal"?
Em artigo para o Jusbrasil, o advogado Richard Roger, especialista em Direito Imobiliário, esclarece que essas deteriorações são aquelas esperadas pela passagem do tempo. “Este tipo de desgaste é inevitável e é considerado uma parte normal da depreciação de qualquer propriedade. Exemplos comuns incluem o desbotamento de pinturas, o desgaste do verniz em pisos de madeira, e o envelhecimento natural de instalações como torneiras e fechaduras", escreveu Roger.
Ou seja: se você não furou a parede, não promoveu nenhum dano a ela, aquela pintura que todo mundo pensa que é obrigatória quando você sai do imóvel pode não ser necessária.
Visitas inesperadas
Sabe aquele proprietário que sempre aparece para uma visita sem marcar hora? Não pode. A Lei do Inquilinato permite a vistoria do imóvel pelo locador ou pela imobiliária, mas essa “visita” deve ser avisada com antecedência e somente para verificar as condições do lugar. Nem precisa passar café se você não quiser.
E se o locador decidir trocar o banheiro de lugar, o inquilino pode barrar essa ideia. É que a lei permite que o inquilino recuse qualquer reparo no imóvel que afete a rotina ou até que comprometa o uso do espaço. Claro que essa regra não vale para reparos urgentes.
Pagamento e reajuste do aluguel
A pessoa proprietária tem o direito de receber o pagamento do aluguel pontualmente. Caso ocorra atraso, o inquilino está sujeito a multa e juros. O pagamento de despesas como IPTU, condomínio, contas de consumo como energia elétrica e água também são de responsabilidade do inquilino, e devem estar previstas em contrato.
Por outro lado, o inquilino está protegido contra aumentos abusivos no valor pago. O contrato deve estabelecer qual índice servirá como base para o reajuste do aluguel, que ocorre anualmente. De maneira geral, o mercado usa os indicadores de inflação IGP-M ou o IPCA como referência, mas há também o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) criado especificamente para esse fim. O reajuste não pode ser maior do que o índice escolhido.
Por exemplo: você iniciou seu contrato em março e ele define que o reajuste será feito com base no IPCA. Em março do ano seguinte (12 meses depois), o IPCA acumulou uma alta de 6% nesse período. Nesse caso, o seu aluguel vai subir 6% automaticamente, sem necessidade de negociação – afinal, está no contrato. Mas, você pode, sim, conversar com o proprietário, caso o valor fique muito alto para o seu orçamento.
Como a Lei do Inquilinato define que esse reajuste pode ser automático e a conversa pode não evoluir com o proprietário, é importante estar preparado para esse aumento anual. E o Nubank pode te ajudar. Quem é cliente Nu tem soluções que facilitam a vida e uma delas é a Caixinha Turbo. Com ela, você guarda o seu dinheiro e ele rende 115% do CDI, caso movimente a Conta do Nu. Já clientes Nubank+ têm acesso a Caixinha Turbo com rendimento de 120% do CDI. Com o dinheiro crescendo na Conta do Nu, você fica preparado para o próximo reajuste de aluguel.
Quebra de contrato
O inquilino pode encerrar o contrato a qualquer momento, desde que cumpra as condições estabelecidas em contrato, como prazo de comunicação da saída e pagamento da multa rescisória, se houver.
Caso o proprietário decida vender o imóvel, ele precisa fazer a primeira oferta para o inquilino, e nas mesmas condições que ele ofereceria para qualquer outro comprador. E, não, o proprietário não pode encerrar um contrato de aluguel do nada: de forma geral, ele só pode pedir o imóvel em caso de venda, término do contrato sem renovação ou quebra de alguma regra do contrato por parte do inquilino.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre multa, barulho, obras e outras situações comuns?
Entenda o que diz a Lei do Inquilinato para determinadas situações específicas, bem comuns na vida em condomínio e que marcam a relação entre pessoas donas de imóveis e inquilinos.
Reclamação de barulho: quem leva a bronca?
O inquilino é o responsável pelas suas próprias ações no condomínio. No artigo 23, a Lei do Inquilinato é clara em dizer que a pessoa que aluga é obrigada a “cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos".
A convenção do condomínio e os regulamentos estabelecem as regras de conduta dos moradores. E o inquilino está submetido a elas – ou seja, como morador, ele precisa cumprir essas normas, e isso inclui aquelas sobre limitação de barulho.
Mas o proprietário não está completamente isento nestes casos. Segundo a lei, ele é obrigado a “garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado". Na prática, ele também pode ser responsabilizado pelo barulho do seu inquilino e pode, inclusive, agir para resolver o problema.
O proprietário pode conversar com o inquilino e, caso o papo não resolva, ele pode notificar a pessoa extrajudicialmente. Se não funcionar, o proprietário pode rescindir o contrato de locação por descumprimento de contrato. Contudo, antes de fazer isso, é importante que o dono do imóvel consulte um advogado para garantir que essa quebra de contrato não é abusiva.
Lá no Edifício Harmonia, o zelador Rapha Vicente também teve que lidar com reclamações e conflitos de vizinhas por causa do barulho. Não entendeu nada? Acompanhe a série (e as confusões) Edifício Harmonia nas redes sociais do Nubank.
Multa de condomínio: quem recebe o boleto?
E se o inquilino receber uma multa pelo barulho ou pelo descumprimento de qualquer regra do condomínio? Essa multa é do inquilino. A conta pode até chegar no nome do proprietário, mas é o inquilino quem deve pagar esse débito.
Quais são as situações mais comuns que geram multa?
E a multa rescisória do contrato de aluguel: o que diz a Lei do Inquilinato?
A cobrança de multa rescisória precisa estar prevista em contrato para valer. Ela serve para compensar o proprietário pelo fim da renda repentina com um aluguel que ele estava contando e só pode ser aplicada quando o inquilino decide sair do imóvel antes do prazo combinado, sem uma justificativa.
Se o inquilino for obrigado a mudar de cidade por causa do trabalho, ele está isento do pagamento da multa rescisória. Mas, para valer a isenção, essa mudança obrigatória precisa ser comprovada e o inquilino precisa avisar o locador sobre a sua saída com pelo menos 30 dias de antecedência.
E de quanto é a multa rescisória de contratos de aluguel?
O valor da multa rescisória de aluguel precisa ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato. Por exemplo: se você paga R$ 1 mil de aluguel e sai faltando 5 meses para o fim do contrato, a multa será de R$ 5 mil.
Dependendo do valor do seu aluguel, a multa pode atrapalhar os seus planos e desestabilizar o seu orçamento. É por isso que a recomendação, ao alugar um espaço, é ter uma reserva para bancar o inesperado, como uma quebra de contrato por mudança de cidade. Nessas horas, a Caixinha Turbo do Nubank pode ajudar. Com ela, você separa valores da sua conta e guarda na Caixinha, que cresce com o tempo.
Condomínio em atraso: quem vai ser cobrado?
O inquilino é responsável pelo pagamento mensal do condomínio. Se ele não pagar, o condomínio pode cobrar o proprietário, que depois repassa a dívida ao inquilino.
Entenda tudo sobre a quota de condomínio, como ela é calculada e outras dúvidas
O cano estourou: quem paga essa conta?
Os custos de um cano estourado, elétrica com problemas e outros reparos podem ser direcionados para diferentes pessoas, a depender da situação.
- Reparos urgentes no imóvel: a responsabilidade é do proprietário, segundo a Lei do Inquilinato;
- Obras extraordinárias no condomínio: a lei afirma que o proprietário é obrigado a pagar despesas extraordinárias de condomínio. Isso inclui pinturas das fachadas, por exemplo.
Seguro do imóvel: quem contrata?
O artigo 22 da Lei do Inquilinato afirma que o proprietário é obrigado a pagar “os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel".
Mas também diz que essa regra pode mudar dependendo do que está previsto em contrato. Ou seja, o inquilino também pode ser responsável por esse pagamento, mas o jogo precisa ser combinado antes.
O caução é obrigatório?
Segundo a Lei do Inquilinato, o proprietário do imóvel tem direito a garantias locatícias – ou seja, recursos para protegê-lo de uma possível inadimplência do inquilino. O caução é uma das possibilidades de garantia.
Na prática, o caução é um valor que o inquilino paga antecipadamente ao locador no início do contrato. Esse pagamento pode ser em dinheiro, bens e até títulos de capitalização. Mas essa não é a única opção prevista na Lei. O caução pode ser substituído por fiador, seguro-fiança ou outras garantias.
Caso escolha o caução, o proprietário precisa seguir algumas regras, segundo a Lei do Inquilinato:
- Caução em bens móveis deve ser registrado em cartório de títulos e documentos;
- Se for em bens imóveis, o caução precisa ser registrado na matrícula do imóvel;
- Caução em dinheiro não pode ser maior do que o equivalente a três meses de aluguel.
Fiz melhorias no apartamento: quais são meus direitos?
Se forem melhorias necessárias, como um conserto urgente de vazamento, o inquilino pode bancar esse reparo de imediato e pedir o reembolso para o proprietário. Afinal, a responsabilidade por esse tipo de obra é do dono do imóvel.
Já se as melhorias tiverem o objetivo de deixar a vida do inquilino mais confortável, esse gasto é dele. Mas, como tudo na relação entre proprietário e inquilino, uma boa conversa pode reduzir o investimento do inquilino.
Leia também
5 Soluções do Nubank para dar um empurrãozinho na reforma da sua casa
Como o valor do condomínio residencial é calculado? Saiba quando ele está caro ou barato
Reforma de apartamento alugado: o que diz a lei?
Comprar ou alugar um imóvel: o que vale a pena?
Empréstimo consignado: entenda tudo sobre a modalidade
Quanto custa ter energia solar em casa?
Guia do planejamento financeiro: como fazer uma virada nas suas contas?
Este conteúdo faz parte da missão do Nubank de devolver às pessoas o controle sobre a sua vida financeira. Ainda não conhece o Nubank? Saiba mais sobre nossos produtos e a nossa história aqui.
