Reforma de apartamento alugado: o que diz a lei?

O conceito de lar é diferente para cada pessoa. Tem gente que só precisa ter família e amigos por perto para transformar uma casa em um lar. Outros querem plantas, quadros e paredes coloridas que refletem a sua personalidade e estilo de vida. Mas quando o imóvel não é seu, pode ser que falte algumas coisas que deixam o ambiente mais confortável e funcional. É aí que a reforma de um apartamento alugado vira uma opção.

Fazer obra sempre dá trabalho, mas quando você é inquilino e não proprietário, os riscos são ainda maiores. Para evitar arrependimentos e até prejuízos financeiros, tudo precisa ser muito bem acordado – e registrado por escrito. E o mais importante: é fundamental entender o que diz a Lei do Inquilinato para esse tipo de situação.

Se você está pensando em mudar algumas coisas que te fariam se sentir mais em casa, confira abaixo tudo o que pode ou não ser feito em uma obra de imóvel alugado.

Reforma de apartamento alugado: o que pode ou não ser feito segundo a Lei do Inquilinato?

Muita gente defende que a reforma de um apartamento alugado pode ser um bom investimento, pois vai melhorar a qualidade de vida durante o tempo em que você estiver no imóvel. A Lei do Inquilinato, que rege os contratos de aluguel urbanos no Brasil, permite que algumas intervenções sejam feitas, e divide esses ajustes em três categorias.

Benfeitorias necessárias

As benfeitorias necessárias são consideradas indispensáveis para o imóvel. Em outras palavras, são manutenções obrigatórias para que o bem permaneça em bom estado de conservação. Aqui entram reparos na parte hidráulica e elétrica ou a reforma de um telhado, por exemplo. Esse tipo de melhoria é indenizável mesmo que não tenha sido autorizada.

Benfeitorias úteis

As benfeitorias úteis trazem mais conforto para o imóvel, melhoram o uso do espaço, mas não são consideradas urgentes. Por exemplo, melhorias em banheiros ou a instalação de um portão eletrônico e de sistemas de segurança. Nesse caso, essas intervenções só são indenizáveis se forem feitas com autorização do locador.

Benfeitorias voluptuárias

Quebrar algumas paredes para integrar ambientes, instalar uma piscina ou jacuzzi e fazer um belo jardim. Por mais que esses itens valorizem o imóvel, eles são considerados pela lei como um mero conforto ou deleite dos inquilinos. Por isso, as chamadas benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis e, quando o contrato acabar, o inquilino pode levar embora o que for possível.

Antes de reformar, é melhor pedir autorização

A Lei do Inquilinato também prevê que a pessoa que alugou o imóvel tem o dever de “não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador”. Por isso, por mais que a intervenção pareça simples e não seja proibida pela legislação, é melhor entender o que diz o contrato e, principalmente, qual a visão do proprietário.

Um dos melhores exemplos é a pintura. Mesmo sendo algo relativamente fácil de executar e que vai deixar o ambiente mais bonito, alguns contratos preveem que o imóvel seja devolvido exatamente da mesma forma como ele foi entregue ao inquilino.

Ou seja, se o apartamento era branco e você gastou dinheiro para colorir as paredes, na hora de ir embora pode precisar desembolsar mais para deixar tudo branco de novo.

Por isso, o mais indicado é sempre conversar com o proprietário para tentar chegar em um acordo.

O designer de produtos Paulo Biacchi trabalha com decoração e transformações de ambientes. Ele acredita que a reforma de um apartamento alugado vale a pena desde que sejam tomados os devidos cuidados. A obra pode trazer mais bem estar, mas ter tudo acordado com o proprietário é imprescindível.

“Se eu pagasse R$ 4 mil de aluguel em um apartamento e gastasse R$ 48 mil, R$ 50 mil em uma reforma, eu tentaria trocar por um ano de aluguel. Assim, eu não pagaria um ano de aluguel e faria a reforma de acordo com o proprietário. Isso tem que estar em contrato porque ele realmente pode tirar você do imóvel e você perder todo esse investimento”, diz.

Decidiu reformar? Algumas dicas para deixar o processo mais fácil

É importante se preocupar com as melhorias que o apartamento alugado precisa antes mesmo de fechar o contrato. Na hora de conhecer o local, já dá para conferir algumas coisas e saber se alguma reforma será necessária.

E, se você decidiu encarar a reforma, existem maneiras de gastar menos ou reaproveitar o que foi instalado no imóvel.

Atenção com a vistoria

Antes de se mudar, faça uma vistoria no imóvel, de preferência junto ao corretor ou pessoa que está te apresentando o lugar. Este é o momento de verificar possíveis ajustes a serem realizados e anotar junto à pessoa os pontos. Caso já esteja morando e identifique a necessidade de algum reparo, entre em contato com o locador, e tenha uma confirmação por escrito para anexar ao contrato. Assim, você evita dor de cabeça no futuro.

Paulo Biacchi destaca a importância de conferir a vistoria feita pela imobiliária. “Você tem que questionar se aquele quarto não estava bem pintado, que tinha mofo na parede. Eu me atentaria muito aos acabamentos e aos detalhes dessa vistoria. As imobiliárias pegam muito nos detalhes [no encerramento do contrato], mas eles não entregam esses detalhes perfeitos. Ver se está tudo funcionando na parte elétrica para você não ter problemas de segurança. Chuveiro a gás é uma coisa que tem que se preocupar. E também a parte da cozinha, né? A chegada de gás”, explica.

Na hora da obra, comece pelo planejamento

A melhor maneira de lidar com todo o trabalho que uma residência dá é com planejamento. Por mais que seja uma intervenção sem a ajuda de um arquiteto ou designer de interiores, é importante mapear as etapas que você terá que cumprir e criar um projeto. Saber quanto tempo a fase de demolição vai durar é um exemplo.

“Quebrar é um pouco mais complicado. Então, qual é o cronograma dessa obra? O que vai ser feito primeiro? Os materiais já estão comprados? A mão de obra já está orçada? Um planejamento é essencial para você iniciar, então eu não começaria uma obra sem estar com um cronograma muito bem feito e amarrado com os fornecedores, porque senão você não vai conseguir se mudar ou não vai ficar feliz porque aquela obra vai ficar se arrastando”, afirma Biacchi.

Muito cuidado com as intervenções estruturais

Algumas benfeitorias, como pintura, até podem ser feitas sem ajuda profissional. Mas quando as intervenções são estruturais, esse acompanhamento é muito importante.

No caso de banheiras e jacuzzis que serão instaladas em apartamentos, um arquiteto ou engenheiro precisa avaliar e calcular se a laje vai aguentar o peso. Instalar esses equipamentos em lugares que não são adequados podem comprometer a estrutura de todo o prédio. Por isso, todo cuidado é pouco.

Invista em coisas que você pode levar embora

É possível transformar ambientes sem precisar deixar nada no imóvel. A marcenaria, por exemplo, pode ser construída em módulos que facilitam a retirada.

O designer Paulo Biacchi explica que o piso é um dos elementos mais difíceis de resolver em imóveis alugados.

“Uma coisa que vai transformar (o ambiente) sem você precisar colocar grana são tapetes, vários tipos de tapete. Eu gosto muito dessa ideia. Quando o piso é feio, você não gosta, eu espalho vários tipos de tapete e faço uma composição”.

Até mesmo os banheiros podem ganhar uma cara nova durante o contrato de aluguel. “Se você não gosta do azulejo, dá para pintar e depois remover com removedor de tinta. Mas é bom falar com o proprietário antes, às vezes você não precisa nem remover porque ele vai gostar. E remover a tinta é muito chato”, conclui.

Reforma de apartamento alugado compensa?

Como em quase tudo na vida, a resposta é depende. Só você pode decidir o que é prioridade para o seu conforto e bem estar, sua disponibilidade para gastos naquele momento e as preocupações envolvidas. Por isso, na hora de avaliar reformar um apartamento alugado, leve em consideração a urgência dos reparos, o custo e também o impacto disso no seu dia a dia.

E lembre-se: sempre converse com o dono do imóvel. Quem sabe vocês chegam em um acordo que seja bom para ambas as partes.