Se você investiu em fundos imobiliários (FIIs) no último ano e vendeu algum desses ativos de renda variável, precisa informar à Receita Federal sobre eles no Imposto de Renda. E, para quem tem dúvida sobre como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025, as regras incidem apenas para quem fez a venda na Bolsa de Valores e obteve lucro nesse investimento.
Entenda aqui quem precisa declarar Imposto de Renda
A seguir, saiba como declarar os fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025, quem precisa declarar esse tipo de fundo e como funciona a tributação para essa modalidade de investimento.
Atenção: o texto abaixo é uma forma de te ajudar na busca por informações. Em caso de dúvidas, procure um contador ou profissional qualificado para auxiliar na sua declaração.
Quem precisa declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025?
Você é obrigado a declarar seus fundos imobiliários em duas situações:
- Se suas vendas de ativos em Bolsas ou assemelhadas somaram mais de R$ 40 mil no ano. Traduzindo: neste caso, se você tiver vendido mais de R$ 40 mil em fundos imobiliários ao longo do ano;
- Se você teve ganho líquido (lucro) sujeito à tributação. Em outras palavras, se você teve lucro ao vender cotas de fundos imobiliários em 2024, independentemente do valor da venda e do lucro, você precisa declarar. Isso porque fundos imobiliários são investimentos sujeitos à tributação – ou seja, eles têm a cobrança de Imposto de Renda.
Na prática, se você apenas adquiriu cotas de fundos imobiliários em 2024 e não atende a nenhum outro critério da Receita Federal, não é obrigado a declarar o Imposto de Renda 2025. Mas, se vendeu uma cota de FII em algum momento do ano, precisa declarar, mesmo que não atenda a nenhum outro critério do Fisco.
Onde encontrar as informações sobre os FIIs e quais documentos necessários para declarar o IR 2025?
Para declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025, você precisa:
- Do informe de rendimentos da instituição financeira por meio da qual você comprou esses ativos. Se você comprou fundos imobiliários no Nubank, basta acessar o aplicativo para acessar o informe de rendimentos.
- O histórico das vendas realizadas mês a mês. Você pode acessar esses dados na área do investidor da B3.
- Dos Darfs (Documentos de Arrecadação de Receitas Federais) do Imposto de Renda recolhido toda vez que você realizou vendas lucrativas de cotas de fundos imobiliários.
Saiba como emitir DARF para FIIs e outros investimentos.
Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025?
Assim como ocorre com qualquer investimento, para declarar fundos imobiliários, você precisa informar à Receita a posse desse ativo e os rendimentos que teve com ele.
Informar a posse é declarar o saldo dos seus fundos imobiliários – e você faz isso na ficha de “Bens e Direitos” do programa do Imposto de Renda.
Já informar os rendimentos é declarar os ganhos que teve ao longo do ano com esses ativos – e você faz isso na ficha “Rendimentos isentos e não tributáveis".
Como declarar as cotas de fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025?
Para declarar o seu saldo em fundos imobiliários, siga as orientações abaixo:
- Acesse a ficha “Bens e direitos”;
- Em seguida, clique em “Novo” para inserir as informações relativas a cada FII;
- Escolha o grupo "07 – Fundos”;
- Selecione o código “03 – Fundos de investimento imobiliário”;
- Especifique se você é o titular da declaração;
- Digite o CNPJ do FII – esse dado você encontra no Informe de Rendimentos do FII ou no site da B3;
- No campo “Discriminação”, insira as informações sobre o fundo imobiliário: número de cotas atual, nome completo e CNPJ do fundo e valor total de aquisição (quanto você pagou por cada cota e não o valor de mercado);
- No campo “Situação”, coloque o custo total – que é o custo de aquisição médio das cotas multiplicado pela quantidade que você tinha no último dia do ano.
Importante: o valor a ser informado não é o valor atual das cotas, e sim quanto o investimento custou. Dessa forma, é necessário saber o custo de aquisição, que pode ser consultado por meio das notas de corretagem ou por meio do CEI (Canal Eletrônico do Investidor).
Se ano passado foi a primeira vez que você comprou fundos, deixe o primeiro campo “Situação” zerado e preencha apenas o segundo campo, em que consta a data do último dia de 2024.
Qual é a fonte pagadora do FII?
A fonte pagadora dos FIIs é o CNPJ que você deve informar na declaração do Imposto de Renda. Para encontrar essas informações, basta consultar o site da B3.
Como declarar os rendimentos dos fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025?
Quem tem fundos imobiliários recebe um rendimento por cota todos os meses, chamado dividendo, mas também conhecido como aluguel. Esses valores são isentos de Imposto de Renda, mas os investidores precisam declarar esses valores. Saiba como fazer.
- Acesse a ficha de “Rendimentos isentos e não tributáveis”;
- Clique no botão “Novo” para informar todos os proventos recebidos;
- Escolha o código “26 – Outros”;
- Insira as informações solicitadas (tipo de beneficiário, beneficiário, CPF ou CNPJ da fonte pagadora, nome da fonte pagadora, valor e descrição - digite “Dividendos recebidos do FII (nome do FII)”;
- Clique em “Ok” para que os proventos sejam registrados.
Escolheu a declaração pré-preenchida? Confira tudo no informe de rendimentos
Caso você tenha escolhido a declaração pré-preenchida, fique atento: é preciso checar todas as informações e dados antes de enviar o documento ao Leão. Isso porque a Receita Federal usa vários bancos de dados para puxar as suas informações, mas ela não valida esses dados. Ou seja, é você que precisa conferir tudo e alterar ou mesmo incluir o que for preciso.
Se você tiver investimentos ou algum produto com o Nubank, indicamos que considere as informações disponibilizadas no seu informe de rendimentos, pois ele é o documento oficial considerado pela Receita Federal para fins de IRPF.
E se você é cliente do Nubank, pode indicar a Conta do Nu na declaração para receber a restituição. A Conta do Nubank tem N possibilidades para o seu dinheiro: você pode investir os valores em uma das opções do portfólio de investimentos, guardar o dinheiro em uma Caixinha de acordo com as suas metas ou até pagar as contas que você cadastrou no Assistente de pagamentos. Você também pode usar a sua restituição para antecipar um sonho de consumo, com as vantagens de comprar no Shopping do Nubank.
Fundos imobiliários têm cobrança de Imposto de Renda?
Declarar Imposto de Renda é diferente de pagar Imposto de Renda. Ao declarar o IR todos os anos, você está informando à Receita a evolução do seu patrimônio e as movimentações que fez no ano anterior. E isso inclui as vendas que realizou dos seus fundos imobiliários.
Já o pagamento do Imposto de Renda, em fundos imobiliários, acontece toda vez que você vende as suas cotas com lucro.
Neste caso, é necessário pagar 20% de imposto sobre os ganhos. Ou seja, se você comprou a cota a R$ 100 e vendeu a R$ 200, esses 20% vão ser aplicados em cima dos R$ 100 que você teve de lucro. E é o próprio investidor quem tem que calcular e pagar o Imposto. Isso deve ser feito no mês seguinte à venda das cotas por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf).
Saiba como emitir DARF para FIIs e outros investimentos.
Já o aluguel que você recebe todos os meses (os dividendos) são isentos. Ou seja, não há cobrança de Imposto de Renda sobre esses valores.
Isso vale para os casos de fundos de investimento cujas cotas são negociadas exclusivamente em Bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.
Aproveite para assistir ao vídeo abaixo e entender por que pagamos o Imposto de Renda.
Importante: as informações acima são um guia para te ajudar na busca por informações. Em caso de dúvidas, procure um contador ou profissional qualificado para auxiliar na sua declaração.
O que são fundos imobiliários (FIIs)?
Os fundos imobiliários são uma modalidade de aplicação financeira de renda variável coletiva, ou seja, diversas pessoas podem investir em um mesmo fundo. De acordo com a política de investimento dos FIIs, o gestor investe em empreendimentos imobiliários ou em outros investimentos ligados ao setor.
Entre as opções de empreendimentos mais comuns estão shoppings, hospitais, prédios comerciais e galpões logísticos. Os FIIs também podem aplicar em ativos ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
Saiba mais detalhes: Fundos imobiliários: o que são e como investir
Atenção: o texto acima é uma forma de te ajudar na busca por informações. Em caso de dúvidas, procure um contador ou profissional qualificado para auxiliar na sua declaração.
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