Se a pergunta "como comprar uma casa" não sai da sua cabeça, saiba que você não está só. Pelo menos 87% dos brasileiros sonham em ter uma casa própria, segundo o Censo de Moradia feito pelo QuintoAndar com o DataFolha, divulgado em 2022. Os motivos são os mais variados: sair do aluguel, realização pessoal, estabilidade financeira e investimentos estão entre os principais.
A mesma pesquisa descobriu também que, dos 57% que pretendem comprar um imóvel, apenas 45% possuem um planejamento financeiro para isso – e é aí que a coisa se complica. Comprar um imóvel, seja uma casa ou apartamento, envolve custos que vão além da moradia em si, como impostos, documentação, reformas e até imprevistos.
Por isso, antes de tomar essa decisão, é importante se preparar. Se você não sabe por onde começar, aqui vão algumas dicas sobre como comprar uma casa.
Para começar: quanto custa esse objetivo?
A resposta depende, principalmente, da região onde você deseja morar e do tamanho do imóvel.
Uma forma de comparar os valores é usando o Índice FipeZAP, que todos os meses acompanha os preços de imóveis residenciais e comerciais em 50 cidades do país. No balanço parcial de 2023, por exemplo, o preço médio dos imóveis acumulou alta de 4,82%, e o valor do metro quadrado médio era de R$ 8.697.
Isso significa que um imóvel com 66 metros quadrados, que é o tamanho médio de casa própria que os brasileiros costumam financiar, custaria mais de R$ 570 mil. Ainda segundo o índice, as cinco capitais com o metro quadrado mais caro do país são Vitória, Florianópolis, São Paulo, Rio de Janeiro e Curitiba.
Na outra ponta, as cinco capitais mais baratas são Porto Alegre, Manaus, João Pessoa, Campo Grande e Salvador. Na prática, um imóvel de 66 metros quadrados custaria, em média, R$ 718 mil em Vitória e R$ 387 mil em Salvador – uma diferença de 46%.
"Antes da compra, você deve escolher entre casa ou apartamento; escolher onde gostaria de morar; mapear quais são os custos de imóveis na região; qual é o custo de vida na região; se existe um bom fluxo de transporte público por perto e todas as outras coisas que vão facilitar a sua vida. Essa análise é importante para que você não se precipite e faça uma escolha ruim", afirma a planejadora financeira Cristina Horst.
Os custos escondidos
Além do imóvel em si, existem outros valores que entram na soma, como os custos com escritura, registro, vistoria, taxa de corretagem, taxa de financiamento e ITBI, que é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Cada tributo varia de cidade para cidade. O ITBI, por exemplo, costuma ficar entre 2% e 4% do valor do imóvel. Já os pagamentos com escritura e registro são cerca de 1% do total.
Uma vez que o imóvel é seu, deve-se considerar também os gastos com possíveis reformas, mobília, e outros pagamentos que entram no conjunto de despesas fixas da casa, como IPTU e condomínio. Com todos os valores mapeados, você terá mais clareza sobre qual é o custo desse sonho e quanto tempo será necessário para realizá-lo.
Vale a pena financiar um imóvel?
Financiar uma casa ou apartamento é uma solução para quem deseja comprar mas não tem todo o dinheiro necessário. O financiamento imobiliário funciona como um empréstimo: quando você fecha um acordo com a instituição financeira que oferece esse tipo de crédito, ela paga o valor total do imóvel ao proprietário ou construtora e, em troca, você paga esse valor de volta para ela parcelado e com juros.
O lado bom do financiamento é que ele te permite antecipar o seu sonho, caso você tenha pressa e a ideia de juntar todo o dinheiro para um pagamento à vista te pareça muito distante. Outro ponto positivo é o parcelamento de longo prazo: o contrato de um financiamento pode ter até 35 anos e, quanto maior o número de parcelas, menor será o valor de cada uma. Desse modo, a dívida pode se ajustar aos seus gastos recorrentes, desde que não comprometa mais do que 30% da renda familiar.
Por outro lado, o imóvel só será realmente seu ao final do pagamento. Você também deve pagar uma entrada para ter direito ao financiamento. Geralmente, ela representa 20% do valor total do imóvel, mas pode ser descontada do seu saldo de FGTS. Os juros cobrados pelas instituições financeiras também pesam contra e podem consumir uma boa fatia do parcelamento.
Para fazer o melhor negócio, pesquise as opções disponíveis e calcule o custo efetivo total (CET) do financiamento para entender exatamente qual será o valor da parcela. Também vale a pena prestar atenção na Selic, a taxa básica de juros da economia, pois ela costuma orientar os juros cobrados pelas financeiras. Em tempos de Selic baixa, financiar um imóvel pode sair mais barato.
Financiamento de imóvel: as dicas para não errar na hora de contratar o seu
Além do financiamento: como funciona um consórcio?
Se você tem tempo de sobra e pode esperar, existe uma alternativa ao financiamento: o consórcio. Nesse tipo de compra, você se junta a outras pessoas para adquirir o imóvel.
Esse grupo é formado e gerido por uma empresa administradora de consórcios autorizada pelo Banco Central (Bacen) e, ao longo de um período pré-estabelecido, cada participante paga uma parcela para a empresa.
A soma das parcelas deve ser o suficiente para permitir que todos comprem o próprio imóvel. Mensalmente, um ou mais participantes do grupo são sorteados para adquirir a carta de crédito da compra à vista, até que todos sejam contemplados.
Se você quiser, o consórcio ainda permite que você faça um lance para antecipar as prestações e conseguir a carta de crédito antes do tempo. Neste caso, funciona como um leilão: quem der o maior lance, leva. A grande vantagem do consórcio é que ele não tem taxas de juros. Mas há um ponto de atenção.
"Os consórcios têm regras específicas e a correção dos valores está sempre atrelada a algum índice financeiro, como o IPCA, e também cobra taxa de administração. Antes de contratar, estude as opções para ter certeza de que o negócio não sairá mais caro do que se houvesse incidência de juros", explica Cristina Horst.
Ou seja: entre pagar à vista, financiar ou entrar em um consórcio, a melhor escolha será a que combina mais com a sua realidade financeira. E não tenha pressa: todas as opções levam tempo (umas mais do que outras, mas todas exigem planejamento).
Comprar na planta ou pronto: como escolher?
Comprar o imóvel pronto pode ser mais prático e rápido, já que a construção está finalizada e você sabe exatamente o que está levando. Imóveis usados, sobretudo antigos, tendem a ter preços e tamanhos melhores, mas também podem exigir reformas, principalmente estruturais, como a substituição de encanamentos e rede elétrica – e isso pode ser bem caro.
Outro problema é se o imóvel tem dívidas, ou se o proprietário tem algum problema judicial. Em casos assim, o imóvel corre o risco de ser penhorado. Para evitar o desgaste, procure assessoria jurídica, pesquise bem as informações do imóvel e leve um profissional para fazer uma vistoria técnica do local.
Já a compra na planta pode ser interessante caso você não tenha pressa para a mudança ou precise de mais tempo para pagar pelo imóvel. Outra vantagem é receber um imóvel novinho em folha, que provavelmente vai te salvar uns bons anos sem gastos com manutenção. Mas tome cuidado com o tipo de contrato.
"Vamos dizer que a construtora tem o período de três anos para te entregar as chaves. Nesse tempo, pode ser que você já precise pagar um montante de dinheiro e, só depois de ter as chaves em mãos, é que o financiamento começa – e isso pode ser uma grande pegadinha", explica Cristina.
Outra desvantagem da compra na planta é que existe a possibilidade de o imóvel nunca ficar pronto ou atrasar muito. Mais um ponto de atenção: comprando antes da construção, você não sabe a qualidade dos materiais utilizados. Para não cair em ciladas, procure o balanço financeiro da construtora, pesquise sua reputação em órgãos como o Procon e converse com pessoas que já receberam as chaves de outros empreendimentos.
O que é melhor: alugar ou comprar uma casa?
Essa é uma velha questão, que costuma ser colocada por economistas como uma "decisão prática" sobre o que é melhor para as suas finanças. Mas a verdade é que existem muitos fatores a serem considerados além da questão do dinheiro investido. Há fatores emocionais importantes, além dos planos e objetivos pessoais.
Alugar é um bom negócio para quem não quer se comprometer a longo prazo, ou para aqueles que estão em uma fase de transição na vida, como em um noivado ou começando um novo emprego. Não ter um contrato tão definitivo também traz mobilidade, caso você pense em mudar de cidade ou até sair do país. É claro que, se for possível pagar o aluguel e ainda investir parte do dinheiro, a pessoa vai construir uma carteira de investimentos que pode ter rendimentos interessantes.
Comprar uma casa pode trazer estabilidade emocional e construção de patrimônio
A compra, por outro lado, permite que você construa um patrimônio. À medida em que a sua dívida é reduzida, o imóvel se torna um bem e, dependendo da região onde está instalada, a propriedade pode se valorizar. Ter um imóvel próprio também é sinônimo de autonomia. Você pode personalizar o espaço do jeito que quiser e quando quiser, sem se importar com pressões do locador.
"Por exemplo: uma pessoa jovem e sem filhos pode receber uma proposta de emprego em outro lugar, com outro estilo de vida. Neste caso, se envolver em um compromisso de longo prazo não faz sentido. Para famílias que desejam se estabelecer, comprar é uma solução", diz Horst. No entanto, ela encara essa escolha como algo que vai além do entendimento financeiro.
"Vale mais a pena você se perguntar qual é o seu sonho e o que você quer de verdade. Isso vai ser uma informação muito mais potente para te ajudar a tomar a decisão entre comprar e alugar do que usar só a calculadora. A calculadora traz muitas respostas, mas ela não considera que somos humanos e, por isso, nem sempre racionais", afirma Cristina Horst.
Pessoas que já passaram por algum tipo de insegurança habitacional, ou seja, correram o risco do despejo ou tiveram que morar de favor em casa de parentes, ou até famílias que viviam com o aluguel em atraso, podem se beneficiar emocionalmente da estabilidade que a compra de um imóvel traz à vida delas.
Como comprar uma casa?
Primeiro, você precisa montar uma reserva focada nesse objetivo. Depois de fazer sua pesquisa e mapear os custos do imóvel, crie um planejamento para saber quanto dinheiro será necessário poupar e por quanto tempo. Considere não só o valor do imóvel, mas também uma sobra para imprevistos.
Depois, coloque o dinheiro em um lugar seguro e com alguma rentabilidade até que você levante o valor necessário. Para isso, você pode criar uma Caixinha. O importante é que a sua reserva tenha liquidez, isto é, fique em um lugar onde você possa sacar o dinheiro quando precisar. Investir essa reserva é importante para proteger o seu dinheiro dos efeitos da inflação.
E lembre-se: é mais importante que você tenha a segurança de que tem tudo o que precisa para fazer esse movimento do que se deixar levar apenas pela emoção e contrair uma dívida lá na frente.
Como não perder o foco?
Já deu para perceber que, mesmo no cenário mais otimista, comprar uma casa é plano de longo prazo – e a questão com esse tipo de planejamento é que, ao longo do tempo, é muito fácil perder o foco ou se distrair do objetivo, já que a vida vai acontecendo.
Cristina Horst dá uma dica para que isso não aconteça. "Sabe aquela história de cortar tudo, até o cafézinho? Isso não adianta, porque não é sustentável no longo prazo. Quando você vive em negação em função de um sonho que ainda é distante, é mais fácil cair no tal 'efeito rebote', que é quando, de uma hora para outra, a pessoa sai comprando tudo e gastando mais do que juntou. Por isso, planejamento bom é aquele que sobrevive ao dia a dia e que permite um equilíbrio com as coisas que você gosta de fazer".
Outra forma de vencer o cansaço é negociando com a família e juntando todo mundo para o mesmo objetivo. Às vezes, alguns sacrifícios vão ser mesmo necessários, mas isso não significa que vocês vão parar de viver. Converse e coloque pequenos lembretes na rotina para reforçar os porquês.
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