Ação de despejo: como lidar com essa situação?

O direito à moradia é garantido pela Constituição Federal, que assegura: todos os brasileiros devem ter acesso a um lar. Na prática, não é bem isso que acontece. Cerca de 12 milhões de famílias têm despesas com aluguel em todo o país, e a ameaça de sofrer uma ação de despejo vem se tornando realidade para muitas delas.

Com o preço da cesta básica subindo e com os índices de inflação lá no alto, as famílias têm encontrado cada vez mais dificuldades para cumprir com todos os compromissos financeiros.

E se até para quem trabalha está difícil pagar as contas, ainda é preciso levar em consideração os 14,4 milhões de desempregados no país. Tudo isso gera um efeito dominó que impacta o acesso a direitos básicos, como à moradia. Apenas entre agosto de 2020 e agosto de 2021, o número de famílias despejadas aumentou 310% no país, de acordo com um levantamento feito pela Campanha Despejo Zero, que reivindica a suspensão dos despejos e remoções durante a pandemia.

Diante desse cenário, quais são as melhores soluções e como agir diante de uma ação de despejo?

Para entender um pouco mais sobre o assunto, conversamos com Bianca Tavolari, professora de Direito do Insper e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap).

Primeiro, o que é uma ação de despejo?

O dicionário Houaiss traz como uma das definições para o verbo "despejar" o ato de desvencilhar-se, livrar-se de impedimentos. Na relação entre locador (proprietário do imóvel) e locatário (pessoa que aluga um imóvel), uma ação de despejo acontece quando o locador quer remover o locatário do imóvel.

As razões para que o locador queira que o imóvel seja desocupado podem ser as mais variadas, desde mau uso até a necessidade de utilizar o imóvel. Mas o motivo mais frequente é que o locatário tenha deixado de pagar os aluguéis.

Bianca dá o seguinte exemplo: "você tem um contrato de locação com prazo de 30 meses por um valor específico. Por algum motivo – como a pandemia – não consegue mais pagar o seu aluguel. Então você é um candidato ou candidata a receber uma notificação do proprietário ou da imobiliária, informando que não pagou o aluguel".

O que pode acontecer nesse caso? A partir daí, geralmente há dois caminhos:

Receber uma notificação extrajudicial (ou seja, um comunicado fora de um processo judicial) com um prazo para regularizar a situação em determinado período, informando que a falta de pagamento pode configurar quebra de contrato e o caso pode ser levado à justiça;

Receber uma notificação judicial. Ou seja, nessa situação o proprietário já foi à Justiça para iniciar o processo de uma ação de despejo.

Embora as ações de despejo estejam previstas na Lei 8.245/91, conhecida como "Lei do Inquilinato", o recomendado é que as duas partes (a pessoa dona do imóvel e a que mora de aluguel) tentem uma conciliação antes de recorrer à justiça.

Então como evitar uma ação de despejo?

Se você está com dificuldades para manter o pagamento do aluguel, há uma série de boas práticas que podem te ajudar a evitar uma ação judicial e reduzir os problemas que ela pode causar:

Antecipe o problema

"Se você já está sabendo que não vai conseguir pagar o aluguel porque a sua situação financeira ficou insustentável, a primeira coisa a se fazer é falar com o proprietário ou proprietária para tentar uma renegociação", sugere Bianca.

A pesquisadora explica que para o locatário muitas vezes pode ser melhor manter o inquilino dentro do contrato, com o imóvel alugado, do que ficar com o apartamento ou casa vazia, sem receber nada de aluguel e ainda tendo que pagar condomínio, por exemplo. "Do ponto de vista do dono do imóvel, pode fazer sentido uma redução de aluguel", diz Bianca.

A crise econômica é um problema estrutural, não individual

Para Bianca, é importante ter em mente que uma crise é um problema estrutural, e tem um monte de gente passando pela mesma situação difícil. Falando sobre contratos individuais, as pessoas podem achar que é um problema que está acontecendo só com elas, mas não é. E a situação econômica do país deve ser levada em conta para a negociação.

"Com a pandemia, muita gente perdeu familiares, e isso também causa vários impactos não só na vida afetiva ou emocional, mas também na vida financeira", lembra.

Portanto, converse com a pessoa que é dona do imóvel ou mesmo com a imobiliária para renegociar. "Não espere chegar o momento em que você não conseguirá pagar: antecipe a negociação", completa.

Ter uma caução ou fiança também é importante

Se você não tem uma caução ou fiança específica no seu contrato, o despejo por falta de pagamento pode ser muito rápido – inclusive dado por liminar, que é aquela decisão urgente que não vai esperar o processo inteiro acabar para todo mundo se manifestar.

Bianca explica que nesses casos, o juiz ou a juíza pode estabelecer a desocupação do imóvel por falta de pagamento em 15 dias sem nem te ouvir. E essa é uma situação em que nenhuma das partes está interessada em chegar: ter que sair do lugar onde você mora em 15 dias e sem nenhum tipo de assistência jurídica.

"Com uma caução ou fiança, ainda podem te despejar, mas com mais tempo. Então você se defende e tem a possibilidade de se manifestar no processo, sem ter que sair rapidamente, em 15 dias", esclarece Bianca

Quem pode recorrer à Defensoria Pública?

Quem está em uma situação de vulnerabilidade habitacional e é hipossuficiente (ou seja, não tem recursos para arcar com os seus gastos) pode procurar a Defensoria Pública do seu estado.

"A Defensoria Pública tem assistido as pessoas que estão em situação de extrema vulnerabilidade com ações revisionais de aluguel. Quem entra com esse tipo de ação é o próprio inquilino ou inquilina, e, diante da hipossuficiência, o judiciário pode obrigar o dono do imóvel a aceitar o valor que aquela pessoa pode pagar", completa Bianca.

Mas atenção: para isso, você precisa comprovar que perdeu a sua renda – trabalhadores autônomos, pessoas com emprego formal ou informal que foram demitidas e que tenham como comprovar isso, por exemplo.

"Vale muito a pena também procurar a Defensoria Pública não só quando você quer fazer uma ação revisional de aluguel, mas também para que você não seja despejado, ou para que você tenha mais tempo para planejar um eventual despejo caso todas as tentativas de negociação ou de revisão do valor do aluguel sejam frustradas", alerta.

Para saber se você tem direito à assistência da Defensoria Pública do seu estado, procure o site oficial da instituição. De modo geral, são atendidas pessoas com renda familiar de até 3 salários mínimos por mês.

Meu aluguel é informal. Posso sofrer uma ação de despejo?

Sim, mesmo se você aluga uma casa ou apartamento a partir de um combinado verbal, existe o risco de ser obrigado a desocupar o imóvel. Por isso, é importante registrar e formalizar todos os pagamentos e acordos que você faz com a pessoa dona do imóvel.

"Se você conversou com o proprietário por WhatsApp, mantenha os registros desse combinado. Se vocês só se falaram pessoalmente, escreva 'conforme a gente conversou hoje, combinamos isso, isso e aquilo...', porque se a pessoa entrar com uma ação judicial, você terá provas", recomenda Bianca.

Concluindo: o que fazer diante de uma ação de despejo?

A primeira coisa é entender os seus direitos e buscar o diálogo com o proprietário ou proprietária do imóvel.

Além da Defensoria Pública, que atende quem está em situação de vulnerabilidade, as pessoas também podem buscar ajuda de assistências jurídicas que prestam serviços para a população de maneira geral.

Bianca recomenda, ainda, para quem está entrando em um contrato agora, que já negocie os valores sabendo que é provável que eles aumentem muito. Se o reajuste previsto em contrato for baseado no índice IGP-M, tente mudar para o IPCA, que tem subidas menos agressivas. Calcule, também, se estão previstas multas para sair, e negocie já na entrada.

"Eu tentaria pensar nessas negociações diretas com proprietários e proprietárias. Como é uma situação de crise, é muito mais fácil que esse proprietário ou proprietária tope uma redução, ainda que muito drástica, para não ter o seu imóvel vazio, e também porque tem menos desperdício de tempo, de dinheiro, de recurso. Conversar diretamente com a pessoa que aluga para você é a melhor saída em todos os casos, não tem nenhuma dúvida", sugere.