Quanto vale um imóvel? A resposta é: depende. O valor de compra e venda geralmente é diferente do chamado valor venal do imóvel - um termo que costuma causar bastante confusão em que está olhando para o mercado imobiliário.
Mas, afinal, do que se trata o valor venal do imóvel? Como calculá-lo? Como saber qual é o de minha residência?
Abaixo, você encontra a resposta para essas e outras questões.
Valor venal do imóvel - o que é?
Basicamente, o valor venal do imóvel é uma avaliação de quanto vale determinada propriedade imobiliária feita pelo poder público, normalmente a prefeitura do município onde ele está localizado.
Todo imóvel ou propriedade imobiliária possui um valor venal, assim como veículos automotivos, por um motivo: é a partir deste valor que serão calculados os impostos cobrados, como o IPTU (Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) e o ITBI (Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis).
O valor venal é diferente do valor do imóvel no mercado imobiliário, aquele que normalmente é considerado para compra e venda.
No caso do valor venal, são consideradas apenas algumas características do imóvel, sem levar em conta a demanda por ele e especulações do mercado, por exemplo.
Valor venal e valor de mercado - qual a diferença?
O valor venal é diferente do valor de mercado de um imóvel.
Eles podem ser próximos, mas dificilmente serão iguais e têm finalidades distintas: enquanto o valor venal é usado para o cálculo de impostos pelo poder público, o valor de mercado reflete a oferta e demanda de imóveis em determinada região, indica o quão aquecido está o mercado imobiliário naquela região e até a atratividade do bairro onde está localizado, por exemplo.
É por isso que são diferentes: muitos fatores influenciam o valor de mercado de um imóvel, não somente as características que formam o valor venal.
Um imóvel cujo valor venal é de R$ 300 mil pode ser comprado ou vendido por R$ 200 mil ou até mesmo R$ 500 mil - dificilmente os valores serão iguais.
Apesar dessa diferença, o valor venal é importante para chegar ao valor de mercado de um imóvel - ele funciona como um "norte" para corretoras imobiliárias e, normalmente, será menor que o valor de mercado.
No Rio de Janeiro, por exemplo, imóveis cujo valor venal é de até R$ 61.101 ficam isentos de IPTU e taxa de lixo.
Como é calculado o valor venal do imóvel
Algumas variáveis são consideradas para chegar ao valor venal (V) de uma propriedade imobiliária:
- Área do terreno em que o imóvel está construído (A);
- Fator idade da propriedade - idade do imóvel desde que foi construído (I);
- Fator posição - em outras palavras, a localização do imóvel (P);
- Valor médio do metro quadrado de imóveis próximos, segundo a Planta de Valores do Município (VR);
- E o fator tipologia da residência, que enquadra as características de construção do imóvel, como reformas, acréscimos, modificações, etc. (T)
Todos esses valores e números são aplicados na seguinte fórmula para calcular o valor venal do imóvel:
V = A x VR x I x P x TR
Essa, no geral, é a fórmula utilizada pelos municípios, mas ela pode variar - outros coeficientes podem entrar na conta.
Como consultar o valor venal do imóvel?
A responsável pelo cálculo do valor venal é, normalmente, a prefeitura dos municípios brasileiros. A partir da inscrição do imóvel (número de IPTU e data da inscrição), é possível consultar esse valor junto da prefeitura. Algumas delas, como a de São Paulo, possibilitam que essa consulta seja feita pela internet com essas informações em mãos.
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