Quais situações podem gerar multas em condomínio?

Aquele passeio com o seu cachorro pode sair caro se o bichinho se aliviar em alguma área comum do prédio. Essa é uma das situações mais comuns que geram multas em condomínios, mas não é a única. Barulho, brigas, mau uso dos espaços de convivência, carro estacionado fora da área reservada na garagem…são tantas as situações que é comum ficar perdido. Mas quem determina quais casos geram multas?

“Essas situações não estão especificadas em legislação. Ou seja, qualquer coisa pode gerar multa, desde que esteja na Convenção ou Regimento interno do condomínio", explica Sérgio Meira, diretor de Condomínios da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo).

Um cenário em que qualquer coisa pode gerar multa parece assustador, mas você não precisa se preocupar: quando o assunto é multas em condomínio, existem alguns parâmetros e regras que garantem que você não seja multado à toa.

O que são as multas de condomínio e para que elas servem?

A multa em condomínios é uma punição ao morador que descumprir alguma regra interna do prédio. Ela tem o objetivo de reparar algum dano causado pelo morador e também garantir que essa violação não ocorra novamente. Na prática, a multa em condomínio tem a função de manter a ordem e o bom convívio entre vizinhos.

Como saber quais situações geram multas em condomínio?

Como afirmou Meira, do Secovi-SP, o Código Civil não especifica as situações que geram multas, mas você pode encontrá-las nos documentos do seu condomínio:

Convenção: funciona como a "lei-mãe” de um condomínio. Esse documento estabelece direitos, deveres e regras que mantêm o seu prédio em ordem – é como se a Convenção fosse a Constituição do seu condomínio;
Regimento interno: é um documento complementar à Convenção. Ele costuma detalhar aquilo que a Convenção não consegue.

“Esses documentos são disponibilizados pela administradora no site dela ou aplicativo, que já é bem comum, mas você também pode pedir para o síndico, zelador, gestor. O importante é que você peça. É obrigação do morador entender quais as normas do condomínio assim que ele muda", afirma Omar Anauate, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

Essa dica é ainda mais importante porque, segundo Anauate, caso receba uma multa, o morador não pode alegar desconhecimento da regra.

Situações sujeitas a multas: as mais comuns e as que você nem imaginava

Cada condomínio tem suas regras, mas as situações que causam problemas acabam se repetindo, segundo Meira. Tanto, que ele define os casos mais comuns em “5 Cs": carro, criança, cachorro, cano e calote. Entenda mais abaixo:

Carro: garagem é a área que mais gera brigas

Você foi sair de carro, mas o vizinho não te deixou espaço suficiente. Ou, na hora de abrir a porta, ele riscou o seu automóvel. A garagem é uma área sensível em qualquer condomínio, segundo Meira, do Secovi-SP e, não à toa, é uma das que geram mais multas.

“Carro fora da demarcação amarela, fora da faixa, carro desproporcional ao tamanho da vaga, andar acima do limite da velocidade dentro da garagem – tudo isso está sujeito à multa", explica Meira. Isso sem contar as brigas entre vizinhos provocadas pelo mau uso do espaço.

Cachorro: latidos constantes e sujeira nas áreas comuns

Mais de 50% dos apartamentos em São Paulo têm pets, segundo Meira, e muitos deles ficam impacientes e latem o tempo todo. Mas não são os latidos em si que geram multa, mas o que muitas normas internas chamam de perturbação do sossego – aquele barulho excessivo que se enquadra na “Lei do Silêncio”.

Na prática, a “Lei do Silêncio” é um termo usado para se referir a um conjunto de leis municipais, estaduais e federais que estabelecem limites de barulho em condomínios. Algumas dessas leis, que valem para todo o país, são o Código Civil (artigos 1.277 e 1.336), a Norma Brasileira (NBR) 10151: 2019 e a Lei das Contravenções Penais (artigo 42). Cada estado e município também têm regras específicas que são parte da “Lei do Silêncio", como a Lei do Psiu, de São Paulo.

Além dos latidos, outras situações que envolvem o seu cachorro estão sujeitas à multa:

Fezes e xixi nas áreas comuns;
Descer com cachorro sem coleira e sem guia;
Andar com cachorros de raças maiores sem fucinheira nas áreas comuns;
Descer com pets nos elevadores sociais.

Importante reforçar que essas situações precisam estar definidas na Convenção ou Regimento interno do seu condomínio.

E no Edifício Harmonia já teve cachorro de morador causando dados às áreas comuns do prédio. E o zelador Rapha Vicente precisou tomar providências. Quer saber o que aconteceu? Acompanhe a série (e as confusões) Edifício Harmonia nas redes sociais do Nubank.

Capa do episódio 2 da série "Histórias do Harmonia", com a imagem de um cachorro caramelo de orelhas grandes e focinho preto, usando coleira azul.

Criança: barulho e brincadeiras fora das áreas específicas

Crianças precisam de limites, principalmente em condomínios. É por isso que existem situações comuns previstas em normas internas que geram multa, como:

Barulho em áreas comuns e também barulhos constantes dentro dos apartamentos;
Crianças sozinhas, correndo em áreas comuns, que não são destinadas a brincadeiras;
Estragos provocados por crianças em áreas comuns, como em plantas e mobiliário;
“Brincadeiras” com equipamentos do prédio, como apertar todos os botões dos elevadores.

Cano: obras em apartamentos que saem do planejado

Aquela reforma no banheiro que parecia simples pode sair do controle e te gerar uma multa. “Uma vez um morador mudou o cano de água do prédio para fazer um desvio não autorizado, e o condomínio todo ficou sem água. Foi uma falta gravíssima e aplicamos a multa máxima prevista no regulamento", contou Meira, do Secovi-SP.

Situações que envolvem obras e que podem gerar multas são:

Fazer mudanças estruturais não permitidas dentro do apartamento. Toda obra precisa passar por aprovação da gestão do condomínio. Na dúvida, fale com o síndico;
Pintar a porta com a cor que você quiser ou colocar qualquer cortina para fechar a varanda. Todo condomínio tem regras específicas sobre fachada e, caso você faça alterações diferentes do determinado, está sujeito à multa;
Obras fora do horário ou dias especificados em regulamento ou que fazem muito barulho também podem gerar multa;
Muitos condomínios também proíbem o uso de determinados equipamentos durante reformas – lembre-se de checar as normas internas;
Dano em estrutura do condomínio durante uma obra pode gerar multa grave, como o caso do cano desviado pelo morador e que afetou todos os vizinhos.

Calote: falta de pagamento do condomínio também gera multa

Não pagar o condomínio é um transtorno não apenas para o morador, que fica inadimplente e corre o risco de perder o apartamento, mas também para o condomínio – afinal, o valor do condomínio serve para pagar as despesas do prédio. Quando alguém deixa de pagar, a gestão precisa fazer algum malabarismo para fechar as contas.

É por isso até que esta é a única situação especificada no Código Civil quando o assunto é multa de condomínio. A multa é de 2% sobre o valor da quota mensal mais uma correção monetária de 1% ao mês.

A falta de pagamento do condomínio, inclusive, é um dos fatores estressores na convivência entre vizinhos. Isso porque, a depender da taxa de inadimplência do condomínio, o valor da quota condominial pode subir para todo mundo.

“Alguém tem que pagar essa conta e cobrir o caixa. Por isso, os adimplentes pagam pelos inadimplentes. Pode não ser justo, mas é a regra do jogo e isso gera mais atritos quando o inadimplente aparece com carro novo na garagem, por exemplo, ou arruma briga com todo mundo", conta Meira, do Secovi-SP.

Situações que podem gerar multa e você não fazia ideia

Além das situações comuns detalhadas acima, existem algumas mais inusitadas e que mostram que o morador precisa estar com o regulamento debaixo do braço para não ultrapassar limites. Confira algumas:

Bandeira de time ou partido político na janela ou do lado de fora da porta: alguns condomínios proíbem elementos que podem acirrar os ânimos;
Roupa pendurada no peitoril da varanda ou janela: essa regra pode valer em condomínios cujos apartamentos têm área de serviço;
Churrasqueira na varanda: se a churrasqueira já não estiver prevista no projeto do prédio, é melhor conversar com o síndico antes de querer instalar uma;
Instalar elementos religiosos nas áreas comuns: colocar cruzes ou imagens de qualquer religião nas áreas comuns pode gerar multa;
Não fechar o guarda-sol da piscina: quem usa a piscina e abre o guarda-sol dessa área, precisa fechar na hora que sai. Se o sombreiro estiver aberto durante um vento forte, por exemplo, ele pode quebrar ou provocar um acidente;
Copos e garrafas de vidro, e pratos e talheres na área da piscina: de forma geral, peças cortantes são proibidas pelo risco de acidente;
Propagandas em áreas comuns: se você tem um negócio e quer divulgá-lo no prédio, cuidado. Deixar folhetos ou pendurar algum cartaz em alguma área sem autorização pode gerar multa. Cheque com o condomínio a possibilidade de ter um mural específico para esse tipo de anúncio;
Mau comportamento em grupos do condomínio: é cada vez mais comum o uso de aplicativos de mensagens para reunir moradores, gestores, conselho, síndico e administradoras. E certas mensagens podem gerar multa, porque esses grupos podem ser entendidos como uma extensão do condomínio;
Colocar o lixo no lugar errado: se o seu condomínio separa o lixo, siga as orientações para não receber multa;
Sujeira na varanda: a varanda é sua área privativa, mas o odor da sujeira acumulada nesse ambiente pode afetar o seu vizinho. Neste caso, você está sim sujeito à multa.

Esses são apenas alguns exemplos de situações diferentes que podem gerar multa. Mas é importante reforçar que elas precisam estar no Regimento interno do condomínio para valer.

Como a multa é aplicada em condomínios?

Embora não esteja determinada em legislação, a forma como a multa é aplicada segue um ritual no mercado. Uma boa prática, por exemplo, é evitar multas na primeira incidência da infração. “Claro que depende do texto da Convenção ou Regimento, mas normalmente a multa chega na terceira reincidência da infração, quando não é algo grave. Antes disso, o condomínio costuma enviar advertências", explica Anauate, da AABIC.

Na prática, depois que a infração é cometida, o síndico envia uma advertência. Caso o morador quebre a mesma regra pela segunda vez, ele pode receber mais uma advertência ou a multa diretamente. Em alguns condomínios, a multa só chega após a terceira notificação.

O condomínio pode aplicar multa sem advertência?

Poder o condomínio pode. Afinal, a situação deve estar prevista na Convenção ou Regimento interno. Contudo, há um bom senso do mercado de enviar, primeiro, advertências – isso não vale para infrações graves, como dano ao patrimônio, violência e discriminações.

“A responsabilidade pela advertência e multa é do síndico, amparado pelo Regimento e pela Convenção. O importante é que ele formalize a advertência e a multa", explica Anauate. Ou seja, aquela advertência informal pode fazer a administração perder o controle.

Além disso, as normas internas precisam deixar claro o limite ou o número de advertências que a administradora ou o síndico podem enviar antes de multar o morador.

A multa de condomínio pode ser cobrada junto com o condomínio?

Segundo Omar Anauate, se não tiver explicitado no Regimento Interno, não pode. O boleto da multa precisa estar separado do boleto do condomínio.

Quem paga a multa: o inquilino ou o proprietário?

Em tese, o proprietário do apartamento é o responsável legal da sua unidade. Contudo, o inquilino é o morador e, portanto, é quem deve cumprir as normas e os regulamentos internos do condomínio, segundo a Lei do Inquilinato.

Portanto, a multa pode até chegar no nome do proprietário, mas é o inquilino quem deve pagar esse débito.

Visitas e prestadores de serviços estão sujeitos a multa?

As visitas e os prestadores de serviços não estão sujeitos a multa diretamente. Caso descumpram alguma regra interna, quem é multado é o proprietário que recebeu a visita e os prestadores. Portanto, o proprietário é o responsável por esse pagamento.

Ele pode pedir o reembolso desse prestador ou dessa visita, se ele quiser, mas a responsabilidade do pagamento é dele.

Qual o valor das multas de condomínio?

Os valores das multas variam de acordo com a gravidade da situação e do que diz as regras de cada prédio. “O regulamento interno determina quais são as infrações e o valor da multa. Esse detalhamento não é obrigatório, mas é comum porque se o condomínio não formaliza, fica difícil cobrar", afirma Omar Anauate, presidente da AABIC.

O valor também pode variar de acordo com a quantidade de vezes que o morador comete a mesma infração. Na primeira multa, por exemplo, você paga um determinado valor. Caso descumpra a mesma regra uma segunda vez, o valor pode ser maior e vai crescendo.

Mas esses valores têm limites, que são definidos pelo Código Civil (artigo 1.336): a multa em condomínios não pode ser maior do que cinco vezes o valor do condomínio. Ou seja, qualquer situação prevista no regulamento interno não pode ter uma multa que ultrapasse esse teto. A única exceção prevista no Código Civil é o comportamento antissocial.

O que é o condômino antissocial?

Sabe aquele seu vizinho que arruma confusão com todo mundo do prédio, não respeita os funcionários, coloca em risco os demais moradores e comete as mesmas infrações repetidas vezes? Esse tipo de pessoa é considerada um condômino antissocial e, para ela, o Código Civil pega mais pesado.

O artigo 1.337 diz que esse morador pode receber uma multa de até 10 vezes o valor do condomínio, e sem qualquer advertência, pelo seu comportamento.

Morador pode ser expulso do condomínio?

Um condômino antissocial está sujeito à expulsão do condomínio, sim, mas o processo não é simples. Primeiro, é necessário reunir provas desse comportamento considerado antissocial: documentos, gravações, testemunhos, relação de advertências e multas.

Depois, essa expulsão precisa ser aprovada em assembleia com os moradores e são necessários 66,67% (dois terços) dos votos para iniciar o pedido de expulsão. Em seguida, é preciso iniciar um processo judicial. Só depois disso, a depender do resultado do processo, o morador pode ser expulso.

Quando considerar que uma multa foi abusiva?

Você pode considerar que uma multa de condomínio foi abusiva em algumas situações:

Quando o valor ultrapassa o teto estipulado pelo Código Civil;
Se a multa for aplicada para uma situação que não está prevista no Regimento interno;
Caso o valor seja excessivo (perto do limite, por exemplo) para uma infração considerada pequena, reparável e que não tem reincidência. Por exemplo: você nunca recebeu uma multa, seu cachorro fez xixi no corredor, você limpou, e, mesmo assim, foi multado. Neste caso, você pode alegar o princípio da proporcionalidade;
Em casos de perseguição ou discriminação do morador.

Recebi uma multa de condomínio: posso me defender ou recorrer?

Todo Regimento interno de condomínio precisa prever o direito de defesa do morador. Caso a multa se enquadre em alguma situação de cobrança abusiva, como descrito logo acima, você pode contatar diretamente o síndico ou a administradora por e-mail ou pessoalmente. O seu direito de defesa será aplicado em uma reunião de assembleia, com os demais moradores.

Por isso, reúna provas que mostrem que a aplicação foi abusiva, como o próprio Regimento Interno e Convenção, testemunhas e vídeos, se for o caso. Se o seu direito de defesa for negado, você pode buscar uma solução na Justiça.

O que acontece se você não pagar a multa do condomínio?

Se você não pagar uma multa de condomínio, a administradora pode fazer uma cobrança judicial. Portanto, cuidado: ainda que você conteste a multa, a recomendação dos especialistas é pagar o débito para, depois, ser reembolsado se for o caso.

Como se preparar para multas inesperadas?

Ninguém gosta de receber uma multa, mas, como você leu, ela pode chegar. E o valor pode ser alto. Imagine que o seu condomínio custe R$ 500 todo mês – uma multa grave pode chegar a cinco vezes esse valor (R$ 2,5 mil). Ou seja, é bom estar preparado para que esse pagamento não afete o seu orçamento do mês.

Para esses casos, o ideal é ter uma reserva. E a Caixinha Turbo do Nubank pode ajudar. Com ela, você guarda o seu dinheiro com segurança e ele não fica parado: para clientes Nubank, que movimentam a conta, os valores crescem a 115% do CDI. Clientes Nubank+ têm um rendimento maior, de 120% do CDI. Quer garantir esse crescimento com segurança? Escolha o Nubank.

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